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慢村内涵及四方共建模式

来源:千企千镇服务网 2018-01-08 09:56:51 我要评论(0) 点赞(0)

在2017年10月召开的中共中央第十九次大会中明确提出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在逆城镇化日益凸显的今天,高品质的乡村生活成为人们追求美好生活的重要方式之一。

慢村正是基于这一市场发展态势,以强劲的乡村度假休闲生活需求为前提,将乡村资源与美好生活需求深度结合,同时兼顾乡村振兴与乡村价值重塑而发展起来的一种新型业态形式。绿维文旅乡村旅游分院,成立了北京慢村旅游开发股份有限公司,打造了“慢村”品牌,致力于慢村IP及产品研发、品牌输出、项目策划、规划设计、开发建设、基金管理、产业运营、物业管理。

一、慢村的解读

1

慢村是乡村振兴与逆城镇化契合点上的重要创新形态

一个慢村,就是

一个度假区

一个乡村综合体

一个产业集聚区

慢村是一个可以让行者放慢脚步,悉心感受乡村特质的目的地;

慢村还是一种生活与生产方式,号召“生活,还可以再慢些” ;

但慢村又绝不仅仅是品牌IP,它致力于乡村价值的发明、重塑与传播,以及美好乡村的建设;

其背后是对农村、农民、农业,以及工业化城市发展问题的深刻思考与主动出击;

为中国保留并创造高颜值、超好玩、特安逸、讲品味、有故事、真乡土的乡村。

一个高颜值的村

一个超好玩的村

一个特安逸的村

一个讲品位的村

一个有故事的村

一个真乡土的村

2

慢村的三大模式内涵

(1)以“五慢”理念打造乡村生活方式

慢餐、慢居、慢行、慢游、慢活

慢村是对快节奏现代生活的一种抗击。在慢村,以“慢”为生活常态,人们从饮食起居、日常劳作的“慢餐、慢居、慢行、慢游、慢活”中逐渐找回内心的平静与富足。逐渐达到食甘其味,居安其寝,行安其道,游乐其景,活乐其心的新的乡村生活方式。

因此,慢村的产品设计,非常注重通过细节对现代生活中“时间紧迫”的创伤的修复,重新发现乡村安逸快乐的美好生活,并通过与现代的文明的融合,打造精致、有味的新乡村生活方式。

(2)保持村庄原貌与土地关系

原有村落格局不变

原有生活方式不变

原有用地性质不变

原有产权关系不变

从共享角度而言,慢村是对乡村原有闲置资源的再开发,在“真乡土”“真受益”的理念下,慢村以“四不变”为基本原则进行开发运营。

一是保持原有村落格局不变,乡村原有的空间格局是乡村人际关系的基本支撑,较小的空间尺度是人与人间亲密关系发展的基础,因此,以追寻乡村慢时光为目标的慢村应保持原有村落格局、空间尺度;

二是保持原有生活方式不变,生活方式是乡村文化的集中体现,从吃穿住行到民俗活动,无不体现着乡村的生活观、价值观,因此,保持乡村原有生活方式是保护区域文化内核的题中之义,也是发展新的融合文化的基础;

三是保持原有用地性质不变,乡村不能抛弃“农”的本质,不能侵犯农民的土地权益,因此,慢村的开发应恪守乡村用地性质不变;

四是保持原有产权关系不变,慢村的开发应以保护原有权利人利益为前提,因此,在积极鼓励土地出租等方式进行土地集中开发的同时,尽量保持乡村原有所有权、承包权、经营权不变。

(3)系统性消解农村发展与城市资本的对立矛盾

物业优先租赁

产权优先购买

就业优先安排

出产优先采购

政策优先覆盖

土地自愿入股相结合方式

在传统的乡村开发中,经常出现城市资本通过对乡村资源的租赁开发,赚得盆满钵满,而村集体与农民个人难以获得开发红利的情况。慢村的开发为更大程度上保护农民利益,实行“五优先一自愿”原则。即“物业优先租赁、产权优先购买、就业优先安排、出产优先采购、政策优先覆盖”的五自愿与“土地自愿入股”的一优先相结合的方式,以系统性消解农村发展与城市资本对立的矛盾。

更为重要的是慢村“三变”,通过闲置农宅、农地等闲置资产,智力、信息、服务等资源,以及资本共同构成乡村开发主体、利益共享者。

通过“三变”、“四不变”、“五优先一自愿”,为人们提供更加美好的乡村生产方式,更高品质的乡村生活,实现更加充分、更加平衡的城乡发展。

二、慢村的四方共建模式

在慢村的开发建设中,需要资本方、慢村策划运营方、政府、村民各方明确权责,开发权、运营权、土地所有权等权属分立,使各方各司其职,共同构建四方共赢的建设模式。

资本方、运营方、政府、村民四方在慢村建设中的权责

1

资本方投入资金

企业是慢村开发建设的主体,慢村的建设以社会资本介入,市场化运作为宜。在资金筹措方面,可以通过企业独资,企业合作成立PPP公司共同出资等方式解决政府建设资金不足的问题。同时企业通过土地整理、土地一级开发、住宅房地产开发、慢村公共服务设施开发等先期投资,获得资产使用权、慢村品牌使用权,并通过慢村发展获得资产的增值,最终实现企业的壮大发展。

2

运营方提供I-EPC-O总服务模式

我们首创I-EPC-O总服务模式,即提供包括I-IP孵化,E-规划设计,P-PPP模式,C-建设施工,O-运营管理等从开发建设到运营管理的一体化、全流程智力服务。在策划期,我们将通过先期研究给出投资决策,在对区域进行详细分析与全方位研究基础上,通过概念性规划确定空间,方案设计确定村庄形态;在建设期,将依托对慢村IP的深刻理解与地块的深入研究,进行建筑设计、景观设计、室内设计的指导,并在建设完成后,进行开业筹备,详细制定营业计划,推广运营方案及管理方案,推进慢村的运营管理工作。

3

政府提供配套支持

在慢村的开发建设中,政府主要负责用地协调与基础投入。由于慢村涉及到环境卫生、村民自治管理、医院银行等公共服务项目与配套项目,这需要适当地建设用地或者改造的集体建设用地,政府应根据建设需要,整合协调慢村的建设用地,保证慢村项目的顺利建设。此外,由于慢村部门项目具有公益性特征,如村貌改造、环境、厕所等卫生设施建设及卫生清理、村民文化活动、村内道路建设、给排水工程等,这一系列的工程都政府的基础设施与公共服务资金投入,以完成美丽乡村整体形象的初步提升,建立慢村开发建设的基础。

4

村民以乡村合作社形式进行经营管理活动

农民在自愿互利的基础上,组建乡村合作社从事乡村产业的运营管理。合作社成员在合作社的管理监督下参与经营性活动,如家庭旅馆、农家乐、商铺等,或作为产业工人服务于景区及度假区。合作社成员以农田及宅基地入股,以此来分享乡村开发所带来的各项收益。合作社在其中主要有五大职能:一是维护社会稳定,合作社通过制度化地管理监督维护乡村旅游市场秩序,构建和谐乡村旅游社区;二是有序组织经营活动,合作社开展的组织化建设和产业化经营,有利于乡村旅游发展;三是治理运营环境,合作社持续推进乡村旅游品牌化建设,营造规范化运营环境;四是协调相关工作,合作社对乡村提升、拆迁、安置工作进行协调与管理;五是激发活性,合作社通过股权集体持有,共生分红等方式提高农民收入,激发农民参与乡村旅游建设的积极性和能力。

      慢村的发展架构

慢村是乡村发展的着力点,在慢村带动下,乡村将实现经济、社会、文化的全面复兴,成为新时期下可持续的乡村发展结构。

1.三产联动,形成乡村发展基础

产业是乡村发展的基础,而传统农业难以提供乡村发展的持续动力。在此背景下,慢村以外来消费为发展基础,引入旅游等第三产业,以三产提升一产附加值,推动二产发展,形成三二一联动的发展模式,从而为乡村提供保持持续发展的动力与基础。具体发展逻辑如下:

慢村通过美好乡村生活方式的营造,将对流动性旅游人口及常住创业人口形成吸引,而这些人口聚集所产生的休闲度假、生活创业需求,将大大激发乡村的民宿业、餐饮休闲业、健康服务业、酒店服务业、会议会展业、文旅产业、零售服务业、乡村电子商务、亲子教育业、演艺产业、交通业等第三产业的发展。在第三产业带动下,将极大提高粮食蔬菜种植、肉禽养殖、水产养殖等第一产业的附加值,种养殖产品不仅能获得农业收益,还将获得旅游带来的商品价值提升,并且同时推动农产品深加工业与手工艺制作等第二产业的快速发展,最终构成三二一联动的产业发展结构。

慢村三产联动的产业发展架构

2.多元收益,提高乡村品质

慢村的开发使村民闲置的宅基地与农地得到充分利用,村民获得土地增值分红收益、经营分红收益、股权收益、就业收益等综合发展收益,这极大改善了村民的经济状况,优化了乡村的经济结构。

村民资产收益示意图

以经济条件改善为基础,村民将更加注重文化生活,以及个人素质的提高,这将整体提高乡村的精神文明水平,为乡村文化发展提供肥沃土壤。

此外,在慢村的带动下,乡村基础设施与服务设施建设将不断完善,景观环境、生活环境与文化环境将极大改善,从而彻底改变乡村原有的老、破、小、穷的形象,使乡村成为品质生活的新代表。

村集体资产收益示意图

3.新村民下乡,完成乡村社会更新

乡村的衰败一是产业的衰败,二是人口的流失。而慢村在导入新产业,优化产业结构基础上,还将带动城镇人口、打工青年的回流,改变乡村的人口结构。

慢村的发展,提供了职业农民、农产品销售员、互联网技术人员、农产品包装工人、手工艺品制作人、手作传授师、文创个体户、乡村讲解员、酒店服务员、民宿经营者、美食烹调师、养生保健师等众多的就业机会与职业形态,这将吸引在外打工的乡村青壮年返乡就业,而心怀乡土的新知青、艺术家、创业者、跨界精英等将成为新乡民,组建新社群,与原来的乡村居民一起重塑乡村的人口结构、文化结构与社会结构,使乡村建立起以产业为基础,人口回流为核心的新乡村社会发展模式。


慢村的总体布局与产品设计

慢村既要满足短居人口的休闲度假需要,更要满足常住人口的休闲生活需要。因此,在产品设计层面,既要有特色的乡村旅游产品、居住产品,还要有满足日常生活的超市、商店、餐饮、休闲等商业服务设施,幼儿园、卫生站、图书馆等公共服务设施,以及满足产业发展需要的创客空间、电商中心等企业服务设施。

从空间布局来看,集中了商业与特色乡村业态的休闲娱乐区与常住人口的居住区相对独立,中间通过科教文卫等公共服务设施隔开,这样既保证了常住人口居住环境的静谧与隐私,也保证了休闲娱乐业态的聚集带动效应。同时,村民共生安置的“慢村原舍”紧邻新乡民居住区,便于新旧乡民的交流、文化的融合,以及社会的更新。

慢村总体布局示意图

从服务功能上来看,每一个慢村都包含会员制产品、商业产品、公共服务配套产品、居住产品四类产品。

会员制产品主要通过会员或者门票的形式,只对符合条件的成员开放。会员制产品以亲子互动教育与乡村体验为主要产品构成。亲子互动教育产品包括疯狂农夫(乡村儿童乐园)、自然学堂(亲子自然教育)、非遗学院(亲子传统教育)。乡村体验产品包括慢村田园(有机餐饮农场)、露营地(乡村生态体验)、慢村嘉年华(乡村休闲娱乐)、慢村社戏(原乡文化艺术)等;

商业产品具有开放特性,对所有来到慢村的人群开放,主要满足旅游度假人群的吃、住、购、娱等需求;

公共服务配套产品主要为慢村的原住民与新乡民提供基本的公共服务配套,以及为创客群体提供创业的基本场所与服务;

居住产品包括村民共生安置的“慢村原舍”、精英社群下乡的“时间庄园”、创客定义乡村的“我的院子”。三类居住产品各成独立的聚落,共享慢村的公共服务空间,以居住区保持私密性,以公共空间加强融合,激发创造力。

慢村的投资与运营

慢村是在原有村庄结构上的建设与提升,因此,投资额不会像很多建设项目那样,动辄几十亿,甚至上百亿。经测算,慢村的投资一般在4亿左右。其中,基础设施与慢村庄园一般由企业投资,投资额在2亿左右。而产业产品、公共服务配套产品、居住产品则根据产权、使用权、经营权等的不同,由参与者共同投资,总投资额一般也保持在2亿左右。

慢村的投资回报期一般在1.5-3年,其主要的营收来自农夫市集、乡村有机餐饮、疯狂农夫、慢村社戏、乡村精品店等能够体现乡村特色,具有稀缺性、乡土性、生态性、体验性的产品。

慢村主要产品营收构成

在具体投资操作上,可以采取独自投资的模式,或采取引入社会资本风险共担的模式,而不同的模式形成不同的利润分红方案。其总原则是在保证村民分红比例的前提下,投资方拥有100%的资产处置权,获得大比例利润。如下图所示。

投资运营的风险共担模式与自负盈亏模式

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