运营服务

特色小镇运营商业模式

特色小镇运营理念的转变,源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来,政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体,既是所有者,又是经营者,还是管理者和监督者。市场取代政府成为资源配置中的决定力量,这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变,同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。

01核心运营主体的转变

从政府主导转变为市场主导。这其中又分为4种模式:政府主导、政府与企业联动发展、以企业为主导、以非营利的社会组织为主体。

政府主导模式中,一般政府全权负责投资建设运营,或者政府负责投资,委托运营商建设运营。这一模式适合财政力量雄厚,运营能力或把控能力强大的政府。优势是政府拥有绝对的控制权,推动进展快;劣势是政府财政压力大,同时也面临着后期运营的大量投入。

在政府与企业联动发展模式中,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,并通过市场化方式,引进社会资本投资建设,许诺投资方在一定时间段内拥有经营权,到期后再归还政府。这一模式适合于财政相对有困难的政府,优势是缓解了政府的财政压力,劣势是所有权与经营权的分离,导致参与企业的短视行为,同时回收后对政府来说仍然是一个较大的包袱。

以企业为主导的模式,则是由某一企业或多家企业联合完成投资建设运营,通过政府购买或用户付费获取收益,受政府的管理和监督。这一模式适合于资金及运营能力均强大的企业,优势是减轻政府财政压力,激发市场活跃度,劣势是需要有持续的盈利模式。

而采取以非营利的社会组织为主体的特色小镇运营比如在国外的一些城市,由市民组建一个管理委员会进行管理,这也是以后特色小镇运营可借鉴的一个模式。

02运营客体的转变

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

03收益模式的转变

从土地收益转变为综合收益。以土地为经营客体的模式,决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下,多条运营线的展开,已经使得特色小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外,还包括产业项目的运营收益、二级房产的运营收益及服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政,而是一种可自我供血、可长期持续的合理架构。

二.特色小镇的运营阶段

特色小镇的形成不是一蹴而就的,它的诞生是一个错综复杂的过程,需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。特色小镇的运营过程分为土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态,有着不同的运营要点及目标。

01土地一级开发及代开发期

特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了土地的价值。因此,特色小镇的土地一级开发必须结合产业项目开发,结合土地二级开发,只有这样才可能真正获取一级市场的利润。

这一时期的运营要点在于顶层设计和政策法制层面:顶层设计层面,做好城市规划和产业规划,确定小镇未来的发展方向;政策法制层面,出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制,保证小镇的顺利推进。

02产业项目开发期

“特色产业”的发展方向确定后,就是要围绕这一产业,通过项目及载体的开发建设,形成产业的开发、培育及集聚,最终打造产业集群,实现产业价值。产业项目开发是其中的第一步,即紧抓产业链核心环节,在尊重市场及产业发展规律的基础上,集中人才、创业团队及资金等优势条件,集中攻破产业开发的各种难题,形成产业项目发展条件的聚集。

这一时期的运营要点在于一方面通过科研成果的孵化,促进技术向生产力的转化,另一方面通过专家学者的研究,突破产业发展技术上的一些难题,同时还可以完成人才的培育及输送,形成产业可持续发展的后备力量。

03产业项目培育期

当产业初步开发完成,形成一定的特色优势及产业价值后,就进入到了产业的培育阶段。这里所说的培育还是围绕特产业的核心部分展开的,主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体,形成规模化的经营效益。

这一时期的运营重点在于相关政策的大力扶持,包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢,对一些重点品牌或企业进行大力支持,引导他们与产业链条上的其他小型主体,建立互补、合作、共赢的关系,发挥龙头企业的引领带动作用。

04产业链整合期

产业链整合,即围绕主导特色产业,利用整合手段,使特色产业、旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接,打破各自为战的状态,构建一个有价值有效率的产业集群,实现产业联动与融合,从而增强产业活力、节约交易成本、形成产业抱团发展,推动区域经济发展。

这一时期的运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒,有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段,实现产业之间的有效聚集,形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。

05土地二级开发期

土地二级开发期即产城融合共建期,这是新形势下特色小镇发展的必经阶段。产业大发展,吸引大量就业人群集聚,进而产生了对居住、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标,就需要通过土地二级开发,实现综合服务配套的升级。包括居住配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等。

这一时期的运营重点在于综合考虑城市发展、旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素,实现产城一体化开发,防止以“城镇运营”之名,行“地产开发”之实。

三.特色小镇的运营结构

特色小镇的运营不管是政府主导还是企业主导,一定要基于市场化运作机制。我国目前缺少专业化的特色小镇运营机构,浙江的梦想小镇、云栖小镇等都是通过政府下派的管委会来统一管理。但是政府在这一过程中,实现了充分的放权,以“服务者”自居,充分调动企业的积极性,不干涉市场行为。

01特色小镇的三大运营原则

1)立足于降低营商成本

小镇内部要为其市场主体与创业企业提供低成本空间,构建出一个降低营商成本的实体经济发展引擎。在降低劳动力、公共服务、消费、信息获取、管理等成本基础上实现要素的聚集。因此不能房地产化,房地产化之后会拉高多方面的成本。尤其是在房屋租金高涨形势下,对其他各种特色产业只会形成挤出效应,而不会实现聚集效果,特色产业也将难以实现发展。要深化投资便利化、商事仲裁、负面清单管理等改革创新,打造有利于创新创业的营商环境。

2)立足于营造创新开放的人文环境

特色小镇应是多维度生态系统,要在不断地对外交流与推进拓展中,实现自我的升级更新。这一生态系统的主体——创业者和企业家可以通过企业沙龙等方式,不断地进行理念沟通、管理沟通、经营沟通,从而达到“产业社区”内的思想互通与业务畅通。特色小镇不仅要在硬环境上满足进驻企业及其职业人群的多元需求,而且要在软环境上营造创新创业、奋发奋进的良好氛围。因此要避免走“产业园区模式”的老路,产业园区从运作到管理大多都是封闭的,在这一点上就很难实现。此外,特色小镇内还可以通过“技术”与“艺术”、“生产”与“娱乐”跨界的方式,创造各种用户与产品的互动体验机会,激发各类创新的火花。

3)立足于长远可持续发展

特色小镇的成功运营,应在生态、产业、社会、空间等方面进行可持续开发的探索。针对盲目审批、粗放生产、低效竞争、监管缺位等运营环节出现的种种弊端,必须同时依靠政府与市场“两只手”的作用。充分发挥政府“有形的手”的调控作用,加强对小镇内企业的市场监管和社会管理,开展生态建设和环境保护,引导小镇建设、企业发展走上科学化、规范化、生态化的道路。积极发挥市场调节“无形的手”的作用,让特色小镇内、外企业开展良性的自由竞争。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益,同时不被“市场的手”无情推开,就要做好规划运营、招商和管理的各个环节工作,并要知悉四大关键问题:政府鼓励哪些产业,相关行业的政策落实有哪些;产业的市场前景如何,是否存在产能过剩风险;本地主导产业的发展条件与基础是什么,竞争对手是哪些;如何与当地政府或管委会达成合作关系。此外,在业态管控方面,融入“三生融合”理念,合理布局生产、生活、生态空间,以人为核心,区分各种工作性质与工作氛围,践行绿色发展理念,树立小镇形象品牌。

02特色小镇的三级运营结构

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

1)政府

在特色小镇的培育过程中,政府的职能定位应适度转型和调整观念,更好地处理管理与服务间的关系。其主要有两点:一是要制定好规则,根据市场规律,明确政府与市场的关系;二是要维护好规则,根据合约上的内容,通过法律的方式来运行。政府不是单单的土地供应,而是要在后期持续地为小镇投入各种资源。首先,地方政府根据当地形,通过政策疏解,下放权力,切实为企业做好服务,而不是仅仅提出硬性要求。其次,政府要为小镇作好宣传,为企业做好背书。再次,政府要有一定的宽容度,允许实践和探索。

2)管委会

管委会这类机构的存在,主要是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府,所以便能调配县层面的行政资源,提高其所管辖地区的行政服务效率。管委会并没有任何行政审批权限,其主要的职责有两点:一是落实政策,二是提供服务。

3)平台公司

特色小镇要选择合适的企业担任平台公司的角色,若由一个企业来主导,则最好为某一行业内具有实力的龙头核心企业或终端品牌企业,一般要具备整条产业链的撬动能力。尤其要抓住产业价值链“微笑曲线”的两端高利润环节,即研发设计和品牌营销服务,进行重点配置和服务对接。此外,平台公司通过互联网形成各类服务平台(需求信息、融资服务、政府资源、专家服务、成果信息等),充分聚集和优化配置平台资源,能促进域内企业升级转型,能推动政府的高效治理,能帮助小镇对接外部资源,形成互补的业务关联。

03特色小镇的三大运营内容

从运营内容上来看,特色小镇的运营包括特色产业运营、旅游运营及生活服务运营三大体系,详见下图。

图表1:特色小镇的三大运营体系

特色产业运营是特色小镇运营的关键。

第一,通过全天候的贴身管理服务,实现企业与政府各部门之间的有效对接,从而简化手续,提高效率。比如帮助企业进行注册登记、各项审批、营业执照年检、纳税申报等服务,并帮助企业向政府争取政策等;

第二,根据企业以及产业发展的需求,不断优化产业结构,尤其是加大对生产性服务企业、研发企业、产业孵化平台等机构的吸引,构建产业生态体系,促进产业健康发展;

第三,通过与各大银行、保险等金融机构建立良好的合作关系,或自身建立VC类/PE类基金、投资公司等,直接参与企业的投资,或成立担保公司,对接外来资本,为企业融资提倛担保服务,从而全方面解决企业融资难的问题;

第四,组织行业研讨会、产品展销会、产品设计大赛等活动,以龙头企业为带动,成立产业联盟,通过行业之间的充分交流,不断塑造自身的产业品牌;第五,优化办公环境,加强休闲、娱乐、餐饮、商务等配套设施的服务,为产业人员提供良好的工作氛围。

04特色小镇的五大运营收益

企业建设特色小镇最关键的就是如何实现盈利。

特色小镇的盈利来源主要有两部分:地产增值和产业增值。地产增值是指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式,通过建设生产仓储、办公研发、商业居住等房地产物业并以出租、出售方式供入驻企业与镇内人口使用,同时提供物业服务。产业增值是在开展运营服务和享受关联政策基础上实现的产业运营服务收益、配套经营收益、政府补贴、税收奖励和产业投资等五个方面。

1)产业运营服务收益

小镇整合产业资源,引进各类中介服务机构,向入驻企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务,或通过自主建立公共服务平台,为企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、理咨询服务等,并适度收取服务佣金,作为平台服务还可以通过BPO(商务流程外包)等形式获取长期、稳定的收益。详见下表。

图表2:产业运营服务体系

2)配套经营收益

围绕产业,配套餐饮娱乐、酒店住宿、教育医疗、咖啡书吧、会议商务、会展博览、互动体验等生产、生活服务项目,以招商或自持等方式,形成稳定的运营收益。

3)政府补贴

特色小镇通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施,以营造良好的园区环境和产业氛围。为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力,所在区域政府应适当拿出财政资金,按照“专项资金、专款专用”的原则,以项目补贴、贷款贴息等形式给予资金扶持。

4)奖补及补差

企业通过与政府“一事一议”的谈判,确定各项优惠条件。这在发达地区都有很多创新探索,如企业享受税收增值部分的让度,政府分阶段分比例按照最终实施效果进行返还;或企业享受周边地价增值的分成。

5)产业投资

如果小镇的产业基础非常突出,作为企业可以围绕其做股权投资。在小镇建立或控股专业性的产业投资机构,如天使、VC或PE等,以此开展项目投资,或者利用小镇内部孵化器对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资,实现企业成长并获取长期收益。

各地特色小镇的开发运营各有侧重,收入来源比重各有不同,总之特色小镇正在由地产收益向综合收益发生着改变。在新形势下,多条运营线的展开,已经使特色小镇的收益除来自土地一级、二级开发外,还包括产业项目运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。特色小镇的运营机构要不断寻找新的盈利方式,探索出更多新的路径。

市场机制下的特色小镇该如何运营

  我国有关“城市运营”的概念出现在20世纪中后期,是基于积累城市发展所需资金提出的,比国外晚20年。它是指政府及其他相关主体在充分认识城市资源基础上,以增值为目的,把城市作为组合化的国有资产,运用政策、市场和法律手段进行整合、优化、创新,其实质是以市场化的手段进行城市综合资源的优化配置和整合的一种商业化经营行为。

  一直以来,由于土地增值带来的巨大效益,我国城市运营的本质体现在土地运营上。最近几年,随着新型城镇化的推进、原有竞争优势的消失以及城市发展理念的转变,重在短期利益的土地发展模式难以为继,而产业和项目运营所产生的长期收益,成为了政府关注的重点。因此,对于市场化机制下产生的特色小镇来说,其运营更需要我们站在新的高度,提出新观点、新模式,架构新的运营体系。

运营理念转变

  特色小镇运营理念的转变,源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来,政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体,既是所有者,又是经营者,还是管理者和监督者。因市场取代政府成为资源配置中的决定力量,这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变,同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。

  第一,核心运营主体的转变,从政府主导转变为市场主导。这其中又分为4种模式:政府主导、政府与企业联动发展、以企业为主导、以非营利的社会组织为主体。

  政府主导模式中,一般政府全权负责投资建设运营,或者政府负责投资,委托运营商建设运营。这一模式适合财政力量雄厚,运营能力或把控能力强大的政府。优势是政府拥有绝对的控制权,推动进展快;劣势是政府财政压力大,同时也面临着后期运营的大量投入。

  在政府与企业联动发展模式中,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,并通过市场化方式,引进社会资本投资建设,许诺投资方在一定时间段内拥有经营权,到期后再归还政府。这一模式适合于财政相对有困难的政府,优势是缓解了政府的财政压力,劣势是所有权与经营权的分离,导致参与企业的短视行为,同时回收后对政府来说仍然是一个较大的包袱。

  以企业为主导的模式,则是由某一企业或多家企业联合完成投资建设运营,通过政府购买或用户付费获取收益,受政府的管理和监督。这一模式适合于资金及运营能力均强大的企业,优势是减轻政府财政压力,激发市场活跃度,劣势是需要有持续的盈利模式。

  而采取以非营利的社会组织为主体的特色小镇运营比如在国外的一些城市,由市民组建一个管理委员会进行管理,这也是以后特色小镇运营可借鉴的一个模式。

  第二,运营客体的转变,从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的城市运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

  第三,收益模式的转变,从土地收益转变为综合收益。以土地为经营客体的模式,决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下,多条运营线的展开,已经使得特色小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外,还包括产业项目的运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政,而是一种可自我供血、可长期持续的合理架构。

五阶段运营

  特色小镇的形成不是一蹴而就的,它的诞生是一个错综复杂的过程,需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。为了方便分析小镇的运营过程,我们将特色小镇的开发分为土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态,有着不同的运营要点及目标。

  特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了土地的价值。因此,笔者建议,土地一级开发必须结合产业项目开发,结合土地二级开发,只有这样才可能真正获取一级市场的利润。

  土地一级开发或代开发期的运营要点,在于顶层设计和政策法制层面:顶层设计层面,做好城市规划和产业规划,确定小镇未来的发展方向;政策法制层面,出台土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制,保证小镇的顺利推进。

  “特色产业”的发展方向确定后,就是要围绕这一产业,通过项目及载体的开发建设,形成产业的开发、培育及集聚,最终打造产业集群,实现产业价值。产业项目开发是其中的第一步,即紧抓产业链上的核心环节,在尊重市场及产业发展规律的基础上,集中人才、创业团队及资金等优势条件,集中攻破产业开发的各种难题,形成产业项目发展条件的聚集。

  因此,产业项目开发期的运营要点,在于对接国内外优势的科研及教育资源,一方面通过科研成果的孵化,促进技术向生产力的转化,另一方面通过专家学者的研究,突破产业发展技术上的一些难题,同时还可以完成人才的培育及输送,形成产业可持续发展的后备力量。

  当产业初步开发完成,形成一定的特色优势及产业价值后,就进入到了产业的培育阶段。这里所说的培育还是围绕产业的核心部分展开的,主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体,形成规模化的经营效益。

  在这一时期,运营重点在于相关政策的大力扶持,包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢,对一些重点品牌或企业进行大力支持,引导他们与产业链条上的其他小型主体建立互补、合作、共赢的关系,发挥龙头企业的引领带动作用。

  在产业链整合期,特色小镇围绕主导特色产业,利用整合手段,使特色产业、旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接,构建一个有价值有效率的产业集群。其运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒,有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段,实现产业之间的有效聚集,形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。

  随着产业链整合逐渐完成,特色小镇也进入了土地二级开发期,即产城融合共建期,这是新形势下特色小镇发展的必经阶段。产业大发展,吸引大量就业人群集聚,进而产生了对居住、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标,就需要通过土地的二级开发,实现综合服务配套的升级,包括居住配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等等。

  这一时期的运营重点在于综合考虑城市发展、旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素,实现产城一体化开发,防止以城镇运营之名,行地产开发之实。

特色小镇如何破解“运营难”痛点

特色小镇也可以是产业园区的升级版

房地产企业积累了很多人才、资金等资源,但是现在却面临限价、限购等多种方式的调控,因此要去主动转型。

而特色小镇就是一种很好的模式,各大企业都有投资热情,吸引众人关注,政府在政策层面上,至少在理念上也是支持特色小镇发展的。

简单理解,特色小镇就是一个创新的产品模式。就像万达搞的商业综合体,原来酒店是酒店,商场是商场,住宅是住宅,彼此是分开的,有了商业综合体以后,互相之间还可以导流,各种业态之间能够形成协同效应。后来中粮集团,华润集团,龙湖集团等也都在搞商业综合体。

特色小镇一般是2-3平方公里,比综合体项目大得多,这样的占地面积所容纳的功能更复合、产业更多元、业态更丰富。当然,特色小镇的运营难度相对而言也比较大。

特色小镇主要解决了我们产业和空间两张皮的问题。能够重构我们未来的生活,让人的生活更美好,因为它是职住一体、产业和空间耦合的,小镇可以重构我们的产业发展。

特色小镇也可以是产业园区的升级版,因为园区是为大的制造业、大的工业服务的,而这类特色小镇是以人为本,是为高素质的创新人才服务的。

例如,华为在总部打造的小镇、阿里巴巴的云栖小镇,都是为企业的创新人群服务的,所以这个小镇也可以说是产业的升级版。特色小镇可以重构产业的发展,甚至可以重构中国未来的发展格局。

特色小镇并不都在镇里

什么地方适合发展特色小镇?靠近大都市的地方,我们叫大都市区。因为大都市区内既有差异的分工,也有协同合作。特色小镇在这里面是最好存活的,它可以借势发展。靠近大都市区,有巨大的人群基础,可以引过来消费,还可以疏解大都市的产业分布。

我把大都市区的特色小镇分为三类,第一类是承接型,承接大都市的产业外溢,产业转移。

第二类是消费型,吸引大都市区庞大的人口来到小镇吃喝玩乐。

第三类是功能型,比如说空港、机场、大学城。大学城可以衍生创业小镇,空港可以衍生空港小镇,高铁站也可以衍生出高铁小镇。但这些有一定的公共服务功能,不纯粹是商业性。我们把它叫功能型的小镇。

原来很多人都觉得,特色小镇要落在建制镇,这是误解。其实特色小镇或叫产业园区的升级版,或叫一个大的综合开发项目,地在哪里项目就落在哪里。

特色小镇可以是市中镇,市郊镇,是可以在市区里面的。 中关村的软件园也有这样的特征,我们说这叫园中镇,当然大量的特色小镇是在农村地区、县、镇等建制里。

文旅不是特色小镇的全部

大家有一个误区,认为文旅产业才适合打造特色小镇,其实还有许多产业也是适合打造特色小镇的,我们对此做了一个归纳,主要有以下几种:

第一类是适合发展现代农业的,比如很多劳动人口“空心化”的乡村。

第二类是传统产业小镇,像浙江的袜艺小镇、五金小镇,像这样的小镇也非常多。

第三类是新兴产业小镇。实际上很多产业,比如人工智能、大数据、云计算、互联网、软件、动漫等产业不需要大设备投入,这些新兴产业最主要的要素是高素质的人才,小镇能够提供一个高品质的工作环境和生活环境,实现产城一体,形成聚合,产生商业“裂变”。

所以新兴产业都通过小镇模式来发展,政府的一些政策支持通过高科技的小镇聚焦,精准施政,特色小镇也是中国新兴产业弯道超车的一个机会。

最后一类,服务业也适合发展小镇。现在已经有的总部小镇、金融小镇、基金小镇、财富小镇、文化小镇、体育小镇、教育小镇、健康小镇等等,还有我们大家最熟悉的文旅小镇,文旅和地产的关联性比较强,所以市场进入的比较多。

特色小镇从浙江省提出来到现在,很快已经三年的时间了,之前是“大干快上”运动式的,现在稍稍有点降温,这是合理的。

从国家层面来讲,出了规范性意见,在实质性的金融、土地等方面进行扶持。从地方层面来讲,例如,安徽省只要纳入这个特色小镇的创建名单,省政府就给2000万,还没有创建成功,政府就给2000万,要求所在的地级市再配套1000万。

有一些地方是给土地指标,像湖北,创建一个省级特色小镇,可以给500亩地的增减挂钩指标。在云南,创建成功可以给一个亿。

对特色小镇来讲,动辄几十个亿,多则上百亿的投资,政府给的这些钱只能说是杯水车薪。特色小镇不仅要靠政府给予支持,更应该靠市场的力量。

特色小镇运营的核心是运营 “ 人 ”

发展特色小镇是推动中国由城镇化向现代化过渡的必经之路,但现阶段特色小镇的发展出现一系列问题:严重房地产化、缺乏特色、缺乏清晰的运营思路等。

当下,一些地区已经有了建设优秀特色小镇的尝试,但纵观其实践不难看出,很多小镇的建设难以脱离“ 资本搭台、文化唱戏 ”的规律。早年,多地一大批文化产业园区建设项目快速跟风上马,终因缺少文化内涵和发展后劲的“ 烂尾 ”问题饱受业界诟病。

要成为有特色也有活力的特色小镇,不仅靠漂亮的房子,更要运营好 “ 人 ”。正如在中国特色小镇同创发展论坛上,中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁所说:小镇运营要 “ 以人为本 ”,才能焕发活力,保持长效发展,满足国内高净值人群对美好生活的需求。

“ 镇 ” 这个字在中文里是一个比较模糊的概念,我们将其理解成行政区域,或者理解为聚落都没错,但是不管是集镇还是聚落,都离不开人。特色小镇又不同于行政区域范畴的 “ 镇 ”,它往往依托某一特色产业、特色地理环境和特色人文环境,是具有特色产业定位、独特品牌文化的载体。而相对于行政区域的小镇,特色小镇中的 “ 人 ” 处于更加核心的位置。

要让小镇真正具有灵魂,必须提炼真正体现小镇独特风貌和特点的文化元素,打造富有文化气质的特色小镇。特别是要真正从小镇本地的历史出发,挖掘小镇的文化内涵,以文化作为特色小镇的灵魂。

没有人和人文气息的特色小镇,即使资源再丰富,设施再齐全,也像是没有烟火气的荒野。那么,特色小镇运营中该如何运营“ 人 ”呢?

1. 便捷的生活服务设施是基础

近日,国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部联合发布《 关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见 》,《 意见 》中针对披着特色小镇的外衣、本质是房地产的现象给予了明确的指示。这是不是说特色小镇就不能做房地产呢?

当然不是,特色小镇的建设离不开房地产,但是不能仅仅是房地产,它更应该侧重整个特色小镇的生态圈,围绕人的需求,从产业、文化、度假、社区等功能上强化、优化。针对人的需求搭建教育、健康医疗、交通等基础设施,让特色小镇成为适宜人居住或者度假、工作、生活的生态环境。

2. 完善的健康体系是关键

健康成为人们越来越关注的 “ 课题 ”。以高净值人群为例,数据表明,他们对自己总体健康满意度为7.85分(10分满分),其中40多岁主力高净值人群健康满意度最差,并且高净值人群中近8成的人工作忙碌,认为自己的健康管理效果不显著。

在心理健康方面,86%的受访者表示对此比较关注,32%的人表示非常关注,可见心身健康成为高净值人群生活需求的 “ 标配 ”。尤其值得关注的是,这部分人群不仅关注自身的健康,对家人和家庭的健康也十分重视。

因此,特色小镇需布局健康设施,甚至发展健康产业,打造完善的健康服务体系方能吸引人。而健康产业,尤其是家庭健康体系投资大、发展周期长,国内鲜有具备完善的家庭健康服务系统的特色小镇。

3. 独特的文化运营是灵魂

说到中国,我们就能联想到 “ 包容 ”,说到德国想到 “ 严谨 ”,提到法国脑海里立刻浮现 “ 浪漫 ”……

文化气息的力量远比我们想象的强大,大到一个国家,小到一个小镇,都不能没有文化。无论何种类型的特色小镇都必须有鲜明的文化,才能留住人。文化是特色小镇的灵魂,唯有文化方能跟人进行心灵共鸣。

中国财经大学经济研究院院长、中国民生研究院特约研究员魏鹏举在中国特色小镇同创发展论坛上提到:文化归根结底是人化,人的创造、生活集结于此形成文化。

壹脉:依托资源整合精准发力

“ 这是一个生活着的博物馆,在这个博物馆里徜徉,你可以看,可以吃,可以住,可以玩。”艺术的理想源自于对生活的热爱。行走在长安古寨,更多的是感受生活,体味生活。

村落在千年古建筑群的基础上复建而成。进入村落,古老的瓷片、遗留的罐子、加盖的阳光房,艺术的细节俯拾即是。小溪贯穿门前,水清见底,自然的造物与人文气息扑面而来,随意简单却野趣天成。

这里处处可见原生态的生活场景,打铁的匠人、河边浣洗的村妇、老织布机前的大娘、抽着旱烟的老农、扎染的小姑娘、创作的艺术家。等到樱桃成熟的季节,品茶听雨,手可摘果,更有一番别样滋味。

这里齐集了几十位艺术家,凝聚着中原文化项目的缩影。你可以透过手工体验感受非遗的魅力,一眼望尽中州大地的历史。来到村落,你给我一天时间,我给你整个河南。

壹脉携手建业集团,让非遗创意创新孵化器落户在建业足球小镇,将历史气息浓厚的长安古寨打造成为中原首个高效联动、多方融合的文旅小镇。

对于文旅小镇,壹脉经过长期的不断学习和实践探索,积累下自己的理解。以文化为魂是文旅的核心,深耕精细化运营是项目的加速器,而资源的有效整合是壹脉最独特的优势,尤其是对三种资源的科学把握。

一是依托自然资源形成 “ 特而强 ” 的产业。

文旅小镇最鲜明的标志就是自然资源,依托建业足球小镇周边丰富的自然景观,壹脉重视往产业链上下游延伸,并向高端领域衍生发展,建立线下体验、文旅住宿、艺术品消费的产业集群化,形成旅游、休闲、养生为一体的共享产业生态圈。

二是深耕文化资源打造 “ 聚而合 ” 的功能。

长安古寨在不破坏古建筑群原有面貌的基础上进行复建,建业集团和壹脉深耕民俗文化与历史遗产文化,以多元的文化体验为主要特色,打造旅游目的地。同时,重视服务功能和业态规划,形成产业结构完整、文化旅游与全域旅游互为配套的特色小镇。

三是通过多维度资源整合,实现 “小而美” 的形态和 “ 新而活 ” 的机制。

通过直观体验和可持续生产的推动,为非遗文化注入创新的生命力,形成中原首个艺术家村落。建业足球小镇是一个包括中原美食、小剧场、非遗艺术村、特色民宿等平台在内的城市后花园,是资源、资本、市场、文化和新产能多方整合的典范。

线上的非遗产品电商平台和线下的实体非遗产品交易场馆高效联动、持续成长,形成艺术欣赏与消费的孵化空间。

壹脉通过对互联网时代全域旅游目的地的探索,为非遗文化的活态传承构建平台,打造有深度和内涵的手工体验艺术村,呈现出一种让人向往的生活方式。

在 “人” 的运营方面,最重要的是提出 “ 同创理念 ”:运营同创、文化同创、资本同创,一起创造特色小镇的未来,超越 “ 特色小镇+人 ” 的模式,让特色小镇和人融为一体。

特色小镇运营成本渐受关注

“特色小镇是推进新型城镇化的新载体,是创新创业、产业升级的重要平台,是乡村振兴的助推器。”

近日,由全国工商联主办、全联房地产商会特色小镇分会、全国工商联人才交流中心共同承办的“服务国家战略、践行民企责任”论坛上,全国政协副主席、民建中央常务副主席辜胜阻如此表示。

在他看来,当前经济下行的压力,稳增长要摆在更加突出的位置,以推进新型城镇化、打造“双创”升级版,壮大中等收入阶层是稳增长的一大举措,而特色小镇是推进新型城镇化的新载体。他认为促进特色小镇高质量发展需要采取六个方面的举措:

一是加大招才引智力度,强化人才支撑和智力保障;二是聚力发展特色优势产业,夯实产业基础;三是强化金融支撑,优化投融资模式;四是保护好历史文化与生态环境,提升小镇吸引力和生命力;五是有为政府和有效市场相配合,形成高效协调的运行机制;六是规范纠偏与典型引路并重,引领特色小镇有序健康发展。

国家发展改革委城市与小城镇中心副理事长乔润令针对乡村振兴背景下城乡如何实现融合发展等问题指出,首先要赋予农村资产和城市资产相同的市场价值,尤其是在农村集体建设用地和小产权房问题上。

另外,他还提出,农村资源的市场化改革亦是当前的重要任务。“因为现在我们的市场用地基本上是半段,城市没有问题,基本上全部市场化了。从资源、土地、信息、人才,农村土地这一大块根本没有市场化,这是特别大的问题,下一步要城乡融合,要改变现状。”

中国民生银行评审部总经理黄绍辉指出,从当前国家对于金融领域的监管现状来看,房地产相关融资都被严格控制,金融领域对特色小镇的投资也会相应地受到一定影响。因此,企业在特色小镇的运营上,一定要认清大势:一个形势就是国家对政府融资,或者政府的隐性债务严格的管控,因此不要希望通过政府购买服务、政府补贴等投入;二是认清当前房地产的大势,不要更多寄托金融机构的资金来源。因此,在特色小镇运营上,就必须找准定位,控制成本,打造核心竞争力。

让特色小镇更有特色

投资约20亿元的仿古小镇没几年工夫便商铺关门、游客寥寥,一部影视剧“催生”5家风格类似的小镇,一个“旅游特色小镇”沦为“小吃一条街”……近年来,特色小镇发展取得成绩的同时,也出现了值得关注的问题,部分特色小镇建设名不副实,广受诟病。

去年,国家发改委印发了《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》,明确指出要逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇,政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇,以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇。《通知》只是一个统领性文件,特色小镇考评项目与标准是怎样的,什么样的特色小镇应该退出,还需要地方根据各自情况因地制宜,精准施策。近年来,不少省份在建立特色小镇退出机制上已有经验可循,大致可分三类。

第一类是划档淘汰制。作为特色小镇的发源地浙江,在2017年率先实行特色小镇淘汰机制。在机制设计上划分阶段,分为警告、降格和淘汰等不同类型。这种动态的分阶段考评与退出机制,给特色小镇的整改留出缓冲空间,避免了一刀切,也利于形成一种容错纠错的机制。令人欣慰的是,浙江有些小镇甚至主动退出,不戴“帽子”按照自己的节奏发展。这种主动退出的觉悟,对特色小镇建设稳步推进诚为可贵。

第二类是积分淘汰制。在特色小镇的评选与考核上,河北省按照不同产业定位,分类设计共性指标和专项指标实行积分制,值得参考。依照方案,创建对象年度考评不合格的退出创建名单,培育对象进度较快的纳入创建名单,加大特色小镇谋划储备力度,形成创建一批、培育一批、谋划一批的梯次推进格局。可以说,本着“成熟一个、发展一个”原则的积分制,能够对特色小镇进行有效的动态管理,严管质量、严控数量。

第三类是一票否决制。云南考核特色小镇建设,除了注重规划质量、投资主体、形象进度、取得成效这些常规要素外,还增设了一票否决制度。一票否决的项目包括触碰生态红线、通过政府违规举债来创建、房地产开发建筑面积超过特色小镇总建筑面积30%等七种事项。去年云南清退的6个特色小镇中,有2个小镇就是因为触碰生态红线被除名的。

实质上,建立特色小镇的考评与退出机制,本身就是现代公共治理的应有之义。现代公共治理是一种全链条的动态管理,它摒弃“一次审批,终身受益”的传统管理模式,在调研追踪与不断反馈中重新评估标的物,从而确保事业推进的质量与效率。只有建立动态的考核机制,特色小镇才能源源不断地生出内在动力,实现可持续发展。

特色小镇的本质是人的宜居宜业,关键是特色,因而注定用钱砸不出来,靠行政手段也造不出来。唯有久久为功的精耕细作,才能实现根深叶茂的发展。

体育+地产:体育特色小镇成长之路

  前国乒主帅刘国梁发布退出乒坛转战地产的一条微博,曾引来体育界和小镇圈不小的关注。吃瓜群众考虑他在转型经商进入体育地产领域之后的路径要如何走,同时也探讨体育特色小镇背后的商业逻辑。 

国内体育小镇成长之路


2017年5月,国家体育总局发布了《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》,明确指出到2020年,在全国扶持建设一批体育特征鲜明、文化气息浓厚、产业集聚融合、生态环境良好、惠及人民健康的运动休闲特色小镇。


首批在全国选定了96个体育小镇示范性试点,分布在北京、河北、湖北、山东、湖南、广东、上海、江苏、广西、重庆、四川、云南等地。


霎时间,全国上下建设“体育特色小镇”风起云涌,吸引了各类资本的目光,随后,体育IP企业、地产企业、旅游企业和投资企业争相布局。

在政府、企业与专家学者的推动下,“体育小镇”在全国范围内如火如荼地开展,例如浙江莫干山小镇、大连足球小镇、安宁温泉国际网球小镇等。众多的体育小镇开始立项、建设和运营,全国体育特色小镇建设迎来爆发增长期。据悉,体育特色小镇是我国体育产业和新型城镇化结合下的新业态。


体育运动包含多个方面,因此体育小镇也不是单一的。中商产业研究院在《2019年中国体育小镇规划及前景研究报告》中指出,我国体育小镇分为四大类:产业型体育小镇、康体型体育小镇、赛事型体育小镇、休闲型体育小镇。


以体育用品制造产业为主,同时延伸至培训、研发设计、会展、互联网等领域。结合多个产业链环节,形成二三产融合发展的产业聚集区属于产业型体育小镇。突出当地养生资源特色,打造良好的养生环境,同时以体育项目为载体,以健康养生为目标,结合旅游、疗养等方式形成的康体型体育小镇,这是体育与大健康相结合的典型案例。


还有以休闲、体验为目的,提供多样的体育休闲运动。往往根据当地的生态环境不同,小镇的运动主题也不一,如冰雪运动、水上运动、山地运动、极限运动等的休闲型体育小镇,以及以体育赛事为核心,延伸发展与赛事有关的如物流、直播、翻译等服务,同时也提供休闲体验活动,将运动比赛与旅游休闲结合的赛事型体育小镇。
综合我国体育小镇发展的政策导向和市场反应情况,前瞻产业研究院分析认为,到2020年我国体育特色小镇的规划建设数量将在100-150个之间。据前瞻产业研究院的汇总,目前已经建成并投入运营的特色小镇单个投资额在50亿-60亿元,照此测算,到2020年我国体育小镇的投资额将在5000亿-9000亿元。


“即将到来的冬奥会带动了周边城市冰雪产业的发展,不少城市借此大力发展冰雪小镇。因此也将带来不少机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国房地产金融》,近年来全国各地已经开始探索体育小镇这一形态的发展,随着体育小镇数量的持续增长,小镇的类型也将更多样,尤其是在第24届冬奥会的背景下。


房产专家、复旦大学房地产研究所原所长蔡为民称:体育小镇处于新兴的概念,中国体育小镇处在发展的初级阶段。他在接受《中国房地产金融》的采访时强调,目前我国大部分体育小镇还处于运营规划期和艰难的发展期,真正具有规模和具有社会借鉴价值的屈指可数。


“首先要明白建设体育小镇的核心要素有哪些,以及什么方式能够吸引全国乃至全球的消费者,当把这些问题想清楚后,就可以去筹建体育小镇。”蔡为民说道。

房企抢滩高地


体育特色小镇的概念提出伊始,就有不少房地产企业涉足。据不完全统计,截至2019年上半年,已有超过40家房地产企业涉足体育项目,涉及运动类别达十种。


其中,恒大以自身的足球产业资源主要投资足球小镇,在广东、辽宁、甘肃等地布局,截至目前投资额超700亿元,雅居乐也积极投身体育特色小镇的建设,2017年11月,由雅居乐地产投资的雅居乐威海冠军体育小镇项目落户山东威海南海新区。同年落地的还有由碧桂园斥资200亿元打造的东莞厚街碧桂园运动小镇。此外,万科、奥山集团等企业纷纷在冰雪运动小镇领域进行投资。


对此,蔡为民提出,尤其是在存量时代下,房地产顺势进入下半场,越来越多的房企已经不止专注于做地产开发,而是尝试多元化的城市运营。以体育特色小镇作为新的产品线,选择体育特色小镇作为“突破口”,尝试转型体育文化产业和运营模式,为建设项目注入新型健康的产业动力。


众多房企“试水”体育小镇,且在设计运营方式上颇为相似。体育特色小镇要素的核心是产业融合。由于体育产业难以依靠自身实现盈利,因此体育小镇必须进行跨界融合,采取“体育+”模式,共生发展。


“‘房地产+体育’的跨界融合,是一个必然的趋势。”成都陆道原乡创始人周莉在接受《中国房地产金融》的采访时表示,当市场更加看重功能和内容,人们更加强调健康生活的获得感与可持续的幸福感,“房地产+体育”跨界融合之路,恰好是对这一追求的具体回应。


她还补充说道:“它的意义还在于将大健康中国的国家战略通过体育运动广泛融入到了人们的生活环境中。”
正如新的需求会伴随着对新场景的推进,新的体验会伴随新场景的创造,所以未来将由场景来定义,未来生态会由场景来搭建,体育正在加速进入这个场景时代,体育小镇也是体育消费场景的构建。严跃进认为,总体而言,房地产结合体育产业的发展,是迎合市场趋势和消费者的需求。他站在消费者的角度上进行分析,实际上,“房地产+体育”也是复合型产品。


“除此之外,结合服饰需求,大众消费已从传统服饰转变为运动休闲型服饰,从这点可以看出,市场需求在发生潜移默化的改变。”对此,严跃进认为,在房地产市场进入新的发展阶段,单纯的项目开发已经不适用于后房地产时代。如今,在国家的大力支持下,体育产业成为多家房企多元化布局的一大选项。


避免陷入“地产模式”房企纷纷加码体育产业是对其前景的看好,同时也看中了体育产业给房企带来的品牌效应,“地产+体育”模式除了可以实现两个产业的相互带动,还围绕体育产业延伸出多种业务,具有巨大的想象空间。


但是在当下的存量时代背景下,倘若是采用单纯的房地产模式去“突出重围”,这种路径是行不通的。周莉认为,体育小镇是要基于“体育+”的模式。“通过体育活动、体育赛事、体育教育、体育科技、体育旅游、体育会展、体育零售等多领域的融合,实现赋能房地产,存量的转化。”


用周莉的原话表述:“真正的‘ 杠杆’ 源自于‘ 房地产+体育’所创造出健康快乐充满活力的生活方式。”


网映文化NEOTV CEO林雨新告诉《中国房地产金融》,体育特色小镇属大规模建设,建设主体兼具大规模投资能力和资源整合能力,二者缺一不可。此外,还需要时刻关注小镇变化,如人口流动、资源更新、消费需求等,准备调整发展规划。


毫无疑问的是,依靠单一的模式去发展是无法推进项目的,他以“电竞小镇”进行举例说明,拥有电竞IP、运营良好的产品或产业园吸引大量人流,提升土地自身价值,融入电竞IP的房产项目,通过独特的营销方式吸引特定消费群体。无论在产业链运作还是特色小镇产业导入方面都积极助力。


林雨新也坦言,体育小镇也许在短期内难以实现盈利,但毫无疑问的是要运用不同的商业逻辑去运营项目,其中也包括资本逻辑。


体育小镇犹如一个综合区,由于体育的种类和业态很多,因此需要具有独特优势的项目,不管是场馆或者赛事,一定要具有绝对的优势才能吸引全国乃至世界的消费者。基于此,体育小镇首先要服务于周边辐射区,吸引辐射区的人群能经常到来,这样确保体育小镇能够长久生存下去。


但蔡为民提出:“部分体育小镇在前期规划的时候就没有充分考虑到选址这块,通常因为种种原因而选址在偏远的郊区,为体育爱好的消费者带来交通不便。久而久之,项目也就随之搁浅了。”


谈及到体育小镇的运营问题,蔡为民认为“远没有想象中的美好”。与传统的房地产开发业务不同,体育产业短期难以盈利,需要长时间的投资和培育,如何规划、运营、盈利、后期维护都是亟需解决的问题。当前,投资体育产业,是否能带来较多的现金流是地产资本首要考虑的,其中的盈利模式则还需摸索。


“关于盈利模式的话题,从短期盈利来看,大多数主要还是靠地产,但体育小镇核心要素是将体育项目做好,一定要与大健康相结合。”上海元合集团董事长马成樑如是说。一位证券房地产首席分析师告诉记者,多数房企为了降低拿地难度,以打造体育小镇、康养小镇产业作为“噱头”去开发房地产,相应的服务未跟上,最后呈现的纯地产模式,所以失败的案例也不在少数。


“体育小镇在运营方面,其运营模式与房地产开发是两回事儿,打造体育项目需要相对专业化的团队去管理,进军体育板块业务,配套的产业和服务都要跟上。切记最后不要演变成单纯的‘卖房子’了。”上述人士重点强调。

国外有哪些案例可借鉴 

对于中国体育产业而言,“体育特色小镇”是个新兴事物。许多团队在规划蓝图和建设之初,就试图参考国外一些体育小镇范本。国外是否存在体育小镇呢?如果有,国外的体育小镇又是如何炼成的呢?

 只要提到体育小镇,脑海中最先想到的是阿尔卑斯山脚下的滑雪小镇,围绕四大满贯延展铺开的网球小镇,此外还有法国沙木尼体育旅游小镇、意大利蒙特贝卢纳镇、新西兰皇后镇、土耳其卡帕多奇亚热气球。 

仔细观察后发现,国外虽没有明晰的体育小镇的概念。但国外不少城市却具备适宜的地理条件,因为体育赛事而知名,且许多都是小城市。 

例如,法国沙木尼体育旅游小镇就是典型的体育运动休闲特色小镇。

 1924年国际上第一届冬季奥运会在沙木尼举办,专门增加了供滑冰和冰球比赛用的冰场,世界性的滑雪教练训练中心也在这里落户。 

不仅推动了高山冰雪项目的开展和接待服务设施的完善,还带动了教育培训、商业住宿等服务业的发展,成为著名的山地度假目的地。要知道,沙木尼常住居民仅有1.3万人,但每年要接待超过200万的登山滑雪者和普通的游客。

 相比国内一些偏远的体育小镇选址和服务配套,这里的服务配套设施齐全,有众多的酒店、旅馆、度假屋、餐馆,还有超级市场和娱乐场所,交通也比较方便。 

丰富的体育运动项目也是沙木尼的亮点之一,据公开资料显示,那里的攀登资源非常集中, 勃朗峰、大乔拉斯峰拥有5000多条攀岩路线和众多的攀冰、登山路线,另外滑雪、高山滑翔伞、溪降运动也开展得非常广泛。

 除了登山、滑雪国际特色赛事之外,这里还发展了最著名的越野赛事之一的高等级越野比赛(UTMB,全称是Ultra-Trail du Mont-Blanc,中文名称:环勃朗峰超级越野赛)。

 得益于国际赛事推动,专业服务保障等,综合提升了小镇体育运动在本地的国际知名度,以及前端、中端和后端的整体的产业化服务。 

总体而言,立足现有优势资源,多元化开发小镇特有功能,因地制宜开发建设,针对小镇建设的需要,做好前期的“准备工作”,对所拥有的资源做好统计与研判,将小镇开发的体育活动价值最大化,然后围绕该种活动的产业链纵向延伸、横向拓展,带动相关产业的发展,方能树立体育特色小镇典范。

特色小镇不是复制出来的

特色小镇“非镇非区”,既不是行政单元上的建制镇,也非简单的工业园区,但对于提振区域经济和城镇化水平而言颇有意义。随着这几年的建设热潮,据统计,目前全国特色小镇试点403个,加上地方创建的省级特色小镇,总数超过2000个,可谓发展得如火如荼。但媒体调查发现了不少野蛮生长乱象。

从现状来看,一些特色小镇压根儿没有特色,纯属生搬硬套、盲目跟风。比如,产品不够,吃喝来凑,本想打造“旅游特色小镇”,结果成了“小吃一条街”,游客没见几个,倒是几只羊在主干道上散步;产业不够,地产来凑,规划时说得天花乱坠,最后还是走上了圈地卖房的老路,高档公寓精品酒店拔地而起,却因缺乏后劲成了“空心镇”……种种乱象,不仅造成巨大资源浪费,更有可能滋生寻租空间,不免让人心生忧虑。
特色小镇不是复制出来的,也不是“拍脑门”凭空打造出来的,而是扎根当地自然地理历史人文等资源生长出来的。不论是上级号召,还是政策支持,更多只能起到“扶上马,送一程”的作用。解剖那些成熟案例,没有一个是“人造盆景”。庆元食用菌企业众多,产业链条完备,建成“香菇小镇”顺理成章;杭州民间资本丰裕、金融企业云集,玉皇山南麓的“基金小镇”应运而生。可以说,特色作为小镇的灵魂,是根植于特定土壤中的。如果忽视“水土异也”的现实因素,初衷再好,也会闹出南橘北枳的笑话。
一些特色小镇被做成了“夹生饭”,除了一些地方硬要做“无米之炊”,也有一些地方是“满手好牌却没打好”。特色小镇的建设,找准特色的眼光固然重要,更离不开凸显特色的本领。比如,一些小镇风光旖旎、文化独特,开发时究竟是敞开大门,还是设卡收费?究竟是主打文化品位,还是开发吃喝项目?回答这些问题,显然要动番脑筋,这注定是个需要科学规划、专业运营的工作,绝非随大流办点节庆会展、圈个园区景区就行的。
“无根浮萍式”特色小镇要不得,坐吃山空的经营方式亦非应有之义。过去我们已有过不少类似的经验教训,面对特色小镇发展这股东风,切莫重蹈覆辙。国家发改委前不久发布通知,要求不再强调特色小镇的数量,而是强调质量。及时纠偏,重归“市场主导、自然发展”,特色小镇建设才能脚踏实地、因地制宜、释放生机。

被“睡够吃腻”的特色小镇 该如何找回特色

“五一放假出去玩了一圈,发现还是游戏最好玩。”因为担心传统景点只能“看人”,孙阳特意为自己的五一假期规划了一趟轻松休闲的特色小镇游,游玩归来,他对这次出游的结论是,“简直浪费时间,不会再去了。”

2019年的“加长版”五一假期刺激了旅游市场的火热,文化和旅游部的数据显示,今年“五一”期间国内旅游接待总人数1.95亿人次,实现旅游收入1176.7亿元,分别增长13.7%和16.1%。

海量的出游人群,使得传统景点之外的旅游目的地也备受瞩目,其中,四川、山东、浙江等省对五一旅游市场的总结报告中均提及,特色小镇成为了游客们出游的新选择,众多市县打造的特色小镇在今年五一假期迎来了客流量的高峰。

然而,记者采访了数位特色小镇项目的工作人员后得知,尽管小长假带来了丰富的客流,但实际转化的效益并不高。

一位在特色小镇内摆摊出售手工艺品的摊主告诉记者,五一假期前两日,他的日均收入约800元,刨除摊位管理费和商品成本之后,净利润大概只有400元,在假日高峰期,这样的收入水平还比不上普通夜市的流动摊位。

不仅是流动摊位,小镇内的工艺品、纪念品、文创产品实体店也同样面临着空有流量无法转化为收益的难题,多位游客对记者表示,不愿意为小镇产品买单的主要原因在于,小镇售卖的产品过于同质化,随处可见,没有结合小镇主题,同时价格高昂,无法激起购买欲。

不仅是难以创收,同质化严重的各类小镇也带来了审美疲劳,失去了孙阳这样的潜在复购游客,同时也失去了口碑传播的可能性。如何突破同质化的束缚,让“特色”小镇真正有自己的特色,这成了诸多特色小镇项目操盘者共同的课题。

小镇青年的“烦恼”

在四十几个高中同学里,像林涛一样到外地上大学的有三十多个,而和他一样毕业之后回到了家乡的屈指可数,“我们镇实在太小了,大家毕业了都往杭州上海跑,基本上没有人愿意回来,大家都觉得,就算回来,除了考公务员也没有什么事情可以做。”

林涛的想法则有些不同,“我是回来创业的,我们梓桐镇的地理位置还不错,紧邻千岛湖、靠近黄山,自然环境很美,镇里也有很多政策支持我们做文化旅游方面的项目,试错的成本不高,我和家里人商量之后,决定试一试。”

民宿是林涛第一时间想到的项目,也是梓桐镇上逐渐兴起的新产业。林涛称,梓桐镇为了打造书画小镇的品牌,与杭州的几所大学签订了合作协议,每年都会有四五批学生到梓桐镇采风,这为梓桐镇带来了稳定的年轻客流。

但在实际了解后,林涛发现,镇上原本的一些农家乐、农庄也开始转型民宿,同时,千岛湖周边的其他乡镇也有大批的民宿涌现,“现在乡村民宿的概念很火热,而且没有什么门槛,只要把家里的某一层装修好一点,院子打扫得敞亮一点,就可以挂出去租了,成本很低。”

竞争激烈的民宿被排除后,林涛又先后想到了做特色餐饮、酒吧、工艺品商店等项目,但最后都被他和家人一一否决。林涛称,每次想到一个项目,他就先在大学的同窗群里问一句——如果到梓桐旅游,这样一个项目能否吸引你,为什么?

每个项目得到的回复五花八门,但总结下来,林涛发现,朋友们对于随处可见的同质化项目没有太大的兴趣,“我去网上搜国内比较好的小镇,发现大家几乎都是一样的,一条传统美食街,卖的东西一点也不传统,一条传统工艺街,卖的产品天南海北,再来一条酒吧民宿街,好像大家的思路都被困住了,特色小镇似乎就只有这一个模板。”

2018年底,林涛在业内人士的建议下到日本“取经”,考察了十余个日本村庄后,林涛萌生了新的想法,他发现,同样是由农业占据主导地位的村镇转型,日本的村落打造得比中国的“特色小镇”更具特色,“你也可以看到民宿、酒吧、料理店,但是他们不一样的地方在于,他们先摸清楚了自己要展现的文化是什么,然后再去开这些店,整个氛围是统一的。”

日本之行结束后,林涛最终决定开一家特色茶馆,他的初步构想是,依托梓桐镇传统的茶叶、干水果这两大产业,辅以桑蚕、书画、竹马等当地特色的元素,打造一个“文艺范儿但是又不古板”的特色茶楼,茶品包含传统的中式茶,也会覆盖类似喜茶那样面向年轻人的创新茶。

林涛称,如果自己的茶楼能够顺利运营下去,这些特色的文化元素被证实能够起到一些作用,会鼓励自己身边的亲人传播,并建议镇里的文化部门进行推广,“镇里一直在推广我们书画小镇的概念,所以我的想法是,书画的元素、传统的文化元素要随处可见,营造出整体的文化氛围,这样游客进了我们店里,才愿意为这个氛围买单。”

边际重塑

台湾的桐花祭被许多人视作文旅项目的运作标杆,在七年的时间里从无到有,创造了超过300亿元的收入。

记者曾与台湾桐花祭的主要操盘手庄锦华进行过沟通交流,在桐花祭的成功过程中,林涛想要的“氛围”确实是桐花祭成功的一个重要因素,而庄锦华将这些打造文化氛围、塑造文化特色的努力归结为“体验”。

庄锦华认为,国内的特色小镇以及很多文旅项目存在的一个很大的问题在于,他们仅仅满足了消费者最低层次的需求,以马斯洛的需求层次理论来说,满足了消费者生理即饮食、休憩的需求以及对社交的需求,但没有去挖掘消费者更深层次的需求,即尊重以及自我实现。

简单而言,国内的特色小镇千篇一律,是因为他们限制了自己的市场边界,将更多的资源投入在民宿、酒店、餐饮等看起来收益更显著、安全度更高、门槛更低的产业,而很难形成一股合力去打造整体的体验式环境,“消费者的情怀得不到释放”。

国内一家知名文旅规划设计公司CEO对记者表示:“国内很多地方的特色小镇,实际上是为了完成任务而诞生的,没有人去引导他们该怎么整合资源,也没有人来做出切实的规划,所以按照其他小镇的模板复制成了最简单的方法,但这个方法显然是不够因地制宜的。”

以丽江为例,这个数千家民宿客栈打造出的爆红古镇,使得民宿成为了每个特色小镇里不可或缺的“标配”,前述CEO认为,“可以有一个丽江,有一个莫干山,他们就是民宿文化的一种旗帜,所以你走进去不会觉得突兀,很自然,因为你本身就是奔着这样一种体验来的,但是如果你想在别的地方再立起这样一个旗帜就很难,即使你造了很多很多的民宿,你也很难给人那种自然的氛围,这是需要积累的。”

因此,庄锦华认为,文旅项目想要成功,最关键的要素不在于复制,而在于对自有资源的挖掘与内容落地,在此基础之上,实现对原有产业的边际重塑。2003年,庄锦华和她的团队提出了桐花祭的概念,将客家的“桐花祭祀”这一传统与苗栗县的“桐花旅游”糅合在一起,并定下了整个桐花祭的精神基调:以雪白桐花为意象,传递客家人敬天地、重山林的传统,更以桐花、山林之美为表,客家文化、历史人文为核心,展现客家风华。

从桐花祭的设立之初至今,政府管理部门、民间企业社团与客家民众始终坚持共同合作开发,并且庄锦华要求从一开始就摒弃营收数据上的考核,而是将与传统桐花文化相统一的精神基调传递到每一个客村,鼓励民众深耕文化创新,把创意平台下放到每个熟悉客家文化的民众,使得桐花祭的很多创意产品成为了不可复制的经典。

整个桐花祭的体验式文化氛围的打造,最终使得整个桐花产业链条的价值倍增。例如,一家原本规模不大的客家餐馆,积极参与了整个桐花祭文化产品的创新,依靠很多桐花元素的菜品、表演、装修风格吸引了大量游客消费,不仅菜品价格翻倍,原本单纯的餐馆还增加了桐花系列小吃、桐花祭祀表演、文创产品代售等多个盈利点。

庄锦华认为,桐花祭的成功,根本上得益于从桐花这个点切入、发散,挖掘出游客对于桐花所抱有的情怀,用整个桐花祭的体验,挖掘这片情怀背后的蓝海,“有一个早年迁往大陆的客家游客,年龄很大,来到桐花祭之后泪流满面,他告诉我们这就是他记忆中的桐花,是他记忆中的客家。每当和人聊起我们桐花祭,我都会讲这个事,这就是我们想打造的体验。”

前述CEO表示,“很多文旅项目不明白最关键的一点,游客为什么要来你这里,你这里有什么能够吸引他们过来,必须要死死抓住这些能够形成差异化的点做文章,你的茶好,就要有采茶品茶的链条,你的花好,就要有看花、闻花、吃花的各种创新,要放手让真正熟悉这些文化的民众去传播去创造,而不是死抱着这些看起来能够盈利的民宿餐饮不放,因为做这些,每个小镇都是你的竞争对手。”

特色小镇:始于策划,赖于产业,归于运营

特色小镇在世界上具有普遍性。是世界主要发达国家产业竞争力的一种重要载体,也应该成为中国新时期产业升级的主要载体之一。高端产业在大中城市和特色小镇共同发展,是一个成熟大国的必然选择。这种城镇化与产业的多元结合方式,既为经济的发展提供了多种模式,也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。

特色小镇在产业上具有特色性。首先是特色产业,最好是高端特色产业,并与大中城市形成协作互补的产业链关系。中国特色小镇的产业发展,一定要去占领产业链的高端环节,不能按照城镇体系的分工,只给中心城市做配套,承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做,特色小镇建设就失去了意义。

特色小镇在生活上是一个未来社区。围绕高端特色产业,特色小镇会聚集一批高端人才,并形成一个有生活、有生产、有生态、有特色文化内涵与精神的未来社区。特色小镇还会因其产业、文化、生活的独特性、排他性和垄断性,吸引旅游者的到来。

特色小镇始于策划,顶层设计是解决产业发展方向、战略、路径与产品的市场定位问题,管理体制和运营模式是其成败与否的关键。

——牧青随感

【正文】

特色小镇的生命力,始于策划,终于产业链,只有运营才是关键所在。 一 特色小镇是个有机生命体

任何一个这个时代的综合体都是社会生命体进化的结果,是一种多要素、多技术、多手段、多模式的融合通化的成果。社会生命体进化的目的,是要成为有着主观意识,判断思维,感情记忆以及物质载体的有机体,成为一个能与人进行深度沟通的高等生命形态。

特色小镇要当做是一个聪明的有机体来看待,去营造,才能让其有感染力和生命力。这个生命体首先是神志,机能,秩序,物质载体的有机统一,其次,是有自主行为和沟通方式,然后,是有独到的人格魅力。

具体来讲,神志是小镇的灵魂,是文脉和新文化的融合;机能是功能构成,以上讲到的各类技术,产业植入都属于这一范畴;秩序是运营方式,开发模式的统一;物质载体,是形式构成,美学呈现的部分。这样的有机体认识,就把特色小镇从平面的功能堆积,向着立体的生命构成层面去发展了。

小镇的人格魅力是小镇进行品牌输出的前提,任何一个小镇都要以品牌输出为目的,没有品牌输出,小镇的品牌化改造就只完成了一半。只有各类品牌店,品牌产品通过小镇的有机升级,走出去了,特色小镇的品牌化目的能才真正得以实现。

总之,特色小镇是目前中国小城市崛起计划的大机遇,只有从有机生命整体的层面来考虑,设计,注入灵魂,文化,调和诸多技术,功能,统筹考虑交互运营,和美学呈现,才有可能成为人类未来的人居模型,引领社会发展。各种功能的无端堆积,只会让小镇设计趋同,浪费大好机遇。

 二 特色小镇的魂

特色小镇的魂是由当地的人文脉络,现代文明的新风尚,以及当地产业的进化升级等要素共同融合的结果。其作用是提领小镇的各种功能,元素,让其有凝聚力,形成足够的信息差,具备品牌传播特性。不够聚焦的品牌,就不具备传播特性。

具体来讲,特色小镇的魂首先要基于对当地人文脉络的深度梳理,包括历史故事,人物,遗址,风俗,物产,自然环境等等,找到当地的差异基因。寻找该差异基因与现代社会诉求的契合点,加以融合。研究当地产业体系,寻找特色产业业态。特色产业未必是当地的支柱产业,但一定是有着品牌化潜力的产业,是当地的特色独有产业。 三 
建设特色小镇的诉求模型

所谓的诉求模型,就是一件事情的标准成果。任何一件事情的达成都会与周边的事物发生关联,其成果也是多元,多层的。那么特色小镇的成果诉求模型是什么样的呢。我认为可以用一下一句话来概括。

实现当地人居,自然,产业的有机融合,构建区域经济新秩序;促成区域品牌升级输出,打通当地经济内外生命循环体系,这是特色小镇建设的诉求模型。

 四 特色小镇的生态体系

特色小镇的生态体系分为内循环和外循环两大组成部分,但又是一个统一的生态系统。

内循环包括四个层次,分别是文化体系,功能体系,运营体系,形式美学体系。

文化体系是小镇的灵魂;功能体系是小镇的机能组成;运营体系是小镇的生命运行秩序,包括物业,经营,开发等;形式美学体系,是小镇的物质载体,是神,行,气的综合呈现。

外循环包括,品牌交互,品牌传播,品牌成果三个部分。

品牌交互是小镇与人的交互过程。品牌传播是品牌的宣传推广等。品牌成果是品牌的产品及品牌载体的输出,比如品牌体验店 的输出等。 五 特色小镇的美学设计

美学设计是特色小镇的重要组成部分,很多时候是被忽视了,或重视度不够了。不夸张的讲,对一个小镇的定位高度,以及小镇的生命质量,通过美学呈现的设计就会毫无保修的暴露出来。

目前的小镇设计有几个存在的问题

第一个问题,崇古薄今。很多地方都把古建重新复原出来,做一条老街道,甚至有些地方都不是自己本土的古建风格,也一味的模仿。当然除非其模仿的古建极其精细,超越了古时候的古建水平那还是有一定的核心价值,能够成为经典作品,否则粗制滥造的模仿和复原,不夸张的讲就是历史的逆流。

第二个问题,中外古今乱炖。这也是近几十年我们国家所处的历史阶段所带来的问题。眼前的资源和元素太多,我们选择起来眼花缭乱,以至于都想拿来用。这样大部分情况会令设计毫无美感。

第三个问题,过度形式主义。特色小镇的形式美学与功能,文化只有和谐统一了,才能显示出其真正的美。过度的美学形式不仅会让人不舒服,反而有时候会拖累功能,喧宾夺主。所以,对特色小镇的美学设计一定是建立在和谐的人文,运营,功能,关系的基础之上的设计,不能独立存在。

总之,美学呈现是一切形而上思想认识的最终载体,不能简单从形式来考虑。大设计思维就是要从生命的根源上考虑问题,通化形而上下,形成有机统一体。

 六 特色小镇的运营体系

特色小镇的运营体系是小镇生命的生命机能表现。包括了招商管理,物业管理,经营管理,品宣管理,再往细处分还有培训教育,食品安全,活动组织等等。是小镇与顾客,小镇自身经营的系统体系。

以下提出几点运营的认识,供参考借鉴。

1.运营体系一定要走在小镇实施的前边。只有将运营工作前置,小镇的生命机能才能完整,生命力才能旺盛。

2.运营要充分考虑与当地原住民的融合。人居,产业,与自然的有机融合是这一轮特色小镇建设的起码诉求,充分调动原住民参与的积极性,并且能让其在小镇升级建设中谋取福祉,这样会让小镇的生命力更持久。

3.市场化的运营机制。鉴于小镇运营的系统性,复杂性,和精细性,专业性,建议用独立的运营公司负责小镇的全盘运营工作。只有独立市场运营,才能够让小镇的灵活度和新鲜度得以保持。

4.扁平化的运营管理制度。建议成立招商中心,经营中心,品牌宣传中心,物业管理中心,食品安全中心,综合管理中心,财务中心,培训中心等平行机构,构建扁平管理体系。提高管理效率,更好的服务于市场。 七 特色小镇的开发模式

目前小镇的开发模式大概如下几种:1,BT模式;2,EPC模式;3,BOT模式;4,BOO模式;5,DBOT模式;6,DBOO模式。

宏观来讲,以上模式除了EPC以外都属于PPP模式,即政府,市场合作的模式。

不带O的模式,也就是不带运营的模式大都不符合市场经济的发展趋势。因为不参与运营的设计思维就会有偏差,施工的态度也会有偏差,这样下来,项目的效果就差的多了。

有些投资人忽略了F(策划)的重要性,过度关注D(设计),B(建设),F(资本),O(运营)这也是不对的。前几十年的中国的发展中,一个重大的失误,就是忽略了策划前置,与策划融通的重要性。千篇一律的照搬设计概念直接导致人与城市的交互体验感没有质量,也直接影响运营效果。 

所以,小镇最理想的开发模式就是PFDBOOT(策划,资本,设计,建设,运营,拥有,移交)模式,始于策划,终于产业链,让资本贯穿始终。真正让策划设计执行从一而终的跟进施工,运营,同时施工和运营也来完善策划和设计。投资人的一部分资产与政府合作,经营后移交,一部分自持,风险共担的同时,也有可能获取更大的价值。

 八 特色小镇的业态模型

业态是特色小镇的机能基础。所有特色小镇都要有四个层面的业态组成。分别是基础业态,中级业态,高级业态,特色业态。

基础业态一般指的是基础的农业,和加工业。比如种植业,饲养业和基础制造业。

中级业态,指的是与消费者有交互体验的业态,包括餐饮,休闲,娱乐,养生,文化体验等。

高级业态,指被品牌化,可以被输出的体验,店铺或产品。比如王家烧饼,李家挂面之类。

特色业态,指当地独有的,或最知名的业态体系。比如洋河的白酒,余江的雕刻,曲阳的石雕等。

四个层面的业态之间互相融合,共同构成特色小镇的产业生态体系。 九 特色小镇的交互模型

除了从有机生命体层面对小镇的理解,我们还可以把特色小镇理解成为一款产品,一款有品牌,有交互,的产品。产品与人的交互流程在小镇设计的时候也是需要考虑的。

当一个产品很好的满足了人们某一个层面的需求的时候,该产品与人的该层面的需求就产生了关联反应。每当有这类需求就会关联到该产品。使用习惯的形成是产品出售的直接目的,只有形成了使用习惯,才有后续的服务市场,也才能形成后续的品牌传播。顾客变成为品牌传播的媒介,是一个自然而然的过程。

交互流程的设计,是特色小镇形成良好交互体验的重要组成部分。只有细致到每一个交互细节,才能够让小镇灵动,鲜活起来。

 十 特色小镇的品牌输出

绝大部分的特色小镇在目前这个阶段还处在盲目建设,粗放运营的阶段。文脉的融合提升,细致的人因交互,完整的产业生态都处在摸索期,小镇的运营基础还是靠简单的业态体验,比如小吃,娱乐等。只有当地的产业,文脉,原住民,自然等要素充分融合,形成了品牌,并且品牌被以完善的模式输出以后,一个特色小镇才算是成功。

将来会有一批特色小镇不仅有自己的一片根据地,与本土文化充分融合,也将会有自己若干的品牌店在外边,虚拟店在线上,作为品牌输出的端口。

特色小镇完整运营思路和流程

特色小镇运营理念的转变,源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来,政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体,既是所有者,又是经营者,还是管理者和监督者。市场取代政府成为资源配置中的决定力量,这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变,同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。

1 特色小镇的运营转变

特色小镇运营理念的转变,源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来,政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体,既是所有者,又是经营者,还是管理者和监督者。市场取代政府成为资源配置中的决定力量,这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变,同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。

1.核心运营主体的转变

从政府主导转变为市场主导。这其中又分为4种模式:政府主导、政府与企业联动发展、以企业为主导、以非营利的社会组织为主体。

政府主导模式中,一般政府全权负责投资建设运营,或者政府负责投资,委托运营商建设运营。这一模式适合财政力量雄厚,运营能力或把控能力强大的政府。优势是政府拥有绝对的控制权,推动进展快;劣势是政府财政压力大,同时也面临着后期运营的大量投入。

在政府与企业联动发展模式中,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,并通过市场化方式,引进社会资本投资建设,许诺投资方在一定时间段内拥有经营权,到期后再归还政府。这一模式适合于财政相对有困难的政府,优势是缓解了政府的财政压力,劣势是所有权与经营权的分离,导致参与企业的短视行为,同时回收后对政府来说仍然是一个较大的包袱。

以企业为主导的模式,则是由某一企业或多家企业联合完成投资建设运营,通过政府购买或用户付费获取收益,受政府的管理和监督。这一模式适合于资金及运营能力均强大的企业,优势是减轻政府财政压力,激发市场活跃度,劣势是需要有持续的盈利模式。

而采取以非营利的社会组织为主体的特色小镇运营比如在国外的一些城市,由市民组建一个管理委员会进行管理,这也是以后特色小镇运营可借鉴的一个模式。

2.运营客体的转变

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

3.收益模式的转变

从土地收益转变为综合收益。以土地为经营客体的模式,决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下,多条运营线的展开,已经使得特色小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外,还包括产业项目的运营收益、二级房产的运营收益及服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政,而是一种可自我供血、可长期持续的合理架构。

2特色小镇的运营阶段

特色小镇的形成不是一蹴而就的,它的诞生是一个错综复杂的过程,需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。特色小镇的运营过程分为土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态,有着不同的运营要点及目标。

1.土地一级开发及代开发期

特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了土地的价值。因此,特色小镇的土地一级开发必须结合产业项目开发,结合土地二级开发,只有这样才可能真正获取一级市场的利润。

这一时期的运营要点在于顶层设计和政策法制层面:顶层设计层面,做好城市规划和产业规划,确定小镇未来的发展方向;政策法制层面,出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制,保证小镇的顺利推进。

2.产业项目开发期

“特色产业”的发展方向确定后,就是要围绕这一产业,通过项目及载体的开发建设,形成产业的开发、培育及集聚,最终打造产业集群,实现产业价值。产业项目开发是其中的第一步,即紧抓产业链核心环节,在尊重市场及产业发展规律的基础上,集中人才、创业团队及资金等优势条件,集中攻破产业开发的各种难题,形成产业项目发展条件的聚集。

这一时期的运营要点在于一方面通过科研成果的孵化,促进技术向生产力的转化,另一方面通过专家学者的研究,突破产业发展技术上的一些难题,同时还可以完成人才的培育及输送,形成产业可持续发展的后备力量。

3.产业项目培育期

当产业初步开发完成,形成一定的特色优势及产业价值后,就进入到了产业的培育阶段。这里所说的培育还是围绕特产业的核心部分展开的,主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体,形成规模化的经营效益。

这一时期的运营重点在于相关政策的大力扶持,包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢,对一些重点品牌或企业进行大力支持,引导他们与产业链条上的其他小型主体,建立互补、合作、共赢的关系,发挥龙头企业的引领带动作用。

4.产业链整合期

产业链整合,即围绕主导特色产业,利用整合手段,使特色产业、旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接,打破各自为战的状态,构建一个有价值有效率的产业集群,实现产业联动与融合,从而增强产业活力、节约交易成本、形成产业抱团发展,推动区域经济发展。

这一时期的运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒,有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段,实现产业之间的有效聚集,形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。

5.土地二级开发期

土地二级开发期即产城融合共建期,这是新形势下特色小镇发展的必经阶段。产业大发展,吸引大量就业人群集聚,进而产生了对居住、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标,就需要通过土地二级开发,实现综合服务配套的升级。包括居住配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等。

这一时期的运营重点在于综合考虑城市发展、旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素,实现产城一体化开发,防止以“城镇运营”之名,行“地产开发”之实。

3特色小镇的运营结构

特色小镇的运营不管是政府主导还是企业主导,一定要基于市场化运作机制。我国目前缺少专业化的特色小镇运营机构,浙江的梦想小镇、云栖小镇等都是通过政府下派的管委会来统一管理。但是政府在这一过程中,实现了充分的放权,以“服务者”自居,充分调动企业的积极性,不干涉市场行为。

1.特色小镇的三大运营原则

1)立足于降低营商成本

小镇内部要为其市场主体与创业企业提供低成本空间,构建出一个降低营商成本的实体经济发展引擎。在降低劳动力、公共服务、消费、信息获取、管理等成本基础上实现要素的聚集。因此不能房地产化,房地产化之后会拉高多方面的成本。尤其是在房屋租金高涨形势下,对其他各种特色产业只会形成挤出效应,而不会实现聚集效果,特色产业也将难以实现发展。要深化投资便利化、商事仲裁、负面清单管理等改革创新,打造有利于创新创业的营商环境。

2)立足于营造创新开放的人文环境

特色小镇应是多维度生态系统,要在不断地对外交流与推进拓展中,实现自我的升级更新。这一生态系统的主体——创业者和企业家可以通过企业沙龙等方式,不断地进行理念沟通、管理沟通、经营沟通,从而达到“产业社区”内的思想互通与业务畅通。特色小镇不仅要在硬环境上满足进驻企业及其职业人群的多元需求,而且要在软环境上营造创新创业、奋发奋进的良好氛围。因此要避免走“产业园区模式”的老路,产业园区从运作到管理大多都是封闭的,在这一点上就很难实现。此外,特色小镇内还可以通过“技术”与“艺术”、“生产”与“娱乐”跨界的方式,创造各种用户与产品的互动体验机会,激发各类创新的火花。

3)立足于长远可持续发展

特色小镇的成功运营,应在生态、产业、社会、空间等方面进行可持续开发的探索。针对盲目审批、粗放生产、低效竞争、监管缺位等运营环节出现的种种弊端,必须同时依靠政府与市场“两只手”的作用。充分发挥政府“有形的手”的调控作用,加强对小镇内企业的市场监管和社会管理,开展生态建设和环境保护,引导小镇建设、企业发展走上科学化、规范化、生态化的道路。积极发挥市场调节“无形的手”的作用,让特色小镇内、外企业开展良性的自由竞争。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益,同时不被“市场的手”无情推开,就要做好规划运营、招商和管理的各个环节工作,并要知悉四大关键问题:政府鼓励哪些产业,相关行业的政策落实有哪些;产业的市场前景如何,是否存在产能过剩风险;本地主导产业的发展条件与基础是什么,竞争对手是哪些;如何与当地政府或管委会达成合作关系。此外,在业态管控方面,融入“三生融合”理念,合理布局生产、生活、生态空间,以人为核心,区分各种工作性质与工作氛围,践行绿色发展理念,树立小镇形象品牌。

2.特色小镇的三级运营结构

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

1)政府

在特色小镇的培育过程中,政府的职能定位应适度转型和调整观念,更好地处理管理与服务间的关系。其主要有两点:一是要制定好规则,根据市场规律,明确政府与市场的关系;二是要维护好规则,根据合约上的内容,通过法律的方式来运行。政府不是单单的土地供应,而是要在后期持续地为小镇投入各种资源。首先,地方政府根据当地形,通过政策疏解,下放权力,切实为企业做好服务,而不是仅仅提出硬性要求。其次,政府要为小镇作好宣传,为企业做好背书。再次,政府要有一定的宽容度,允许实践和探索。

2)管委会

管委会这类机构的存在,主要是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府,所以便能调配县层面的行政资源,提高其所管辖地区的行政服务效率。管委会并没有任何行政审批权限,其主要的职责有两点:一是落实政策,二是提供服务。

3)平台公司

特色小镇要选择合适的企业担任平台公司的角色,若由一个企业来主导,则最好为某一行业内具有实力的龙头核心企业或终端品牌企业,一般要具备整条产业链的撬动能力。尤其要抓住产业价值链“微笑曲线”的两端高利润环节,即研发设计和品牌营销服务,进行重点配置和服务对接。此外,平台公司通过互联网形成各类服务平台(需求信息、融资服务、政府资源、专家服务、成果信息等),充分聚集和优化配置平台资源,能促进域内企业升级转型,能推动政府的高效治理,能帮助小镇对接外部资源,形成互补的业务关联。

3.特色小镇的三大运营内容

从运营内容上来看,特色小镇的运营包括特色产业运营、旅游运营及生活服务运营三大体系,详见下图。

图表1:特色小镇的三大运营体系

特色产业运营是特色小镇运营的关键。主要作用,第一,通过全天候的贴身管理服务,实现企业与政府各部门之间的有效对接,从而简化手续,提高效率。比如帮助企业进行注册登记、各项审批、营业执照年检、纳税申报等服务,并帮助企业向政府争取政策等;第二,根据企业以及产业发展的需求,不断优化产业结构,尤其是加大对生产性服务企业、研发企业、产业孵化平台等机构的吸引,构建产业生态体系,促进产业健康发展;第三,通过与各大银行、保险等金融机构建立良好的合作关系,或自身建立VC类/PE类基金、投资公司等,直接参与企业的投资,或成立担保公司,对接外来资本,为企业融资提倛担保服务,从而全方面解决企业融资难的问题;第四,组织行业研讨会、产品展销会、产品设计大赛等活动,以龙头企业为带动,成立产业联盟,通过行业之间的充分交流,不断塑造自身的产业品牌;第五,优化办公环境,加强休闲、娱乐、餐饮、商务等配套设施的服务,为产业人员提供良好的工作氛围。

旅游运营,一般由市场化的运营机构负责,与特色产业运营是两套体系。以杭州的梦想小镇为例,杭州未来科技城(海创园)管委会是杭州梦想小镇产业的管理和运营单位,杭州梦想小镇旅游文化发展有限公司是杭州梦想小镇的景区管理和运营单位。旅游运营主要包括小镇的旅游营销、品牌培育、景区管理、信息服务、安全管理、数据统计等。

生活服务运营,主要包括两块:一是为小镇居民提供休闲、娱乐、商业、餐饮等一般性生活服务,并根据常住人口的特征,提供高端医疗、俱乐部等定制服务;另一方面是对接城镇体系,为产业落户人口及其配偶子女提供职工子女入学、户口迁移、租赁房屋等服务。

4.特色小镇的五大运营收益

企业建设特色小镇最关键的就是如何实现盈利。

特色小镇的盈利来源主要有两部分:地产增值和产业增值。地产增值是指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式,通过建设生产仓储、办公研发、商业居住等房地产物业并以出租、出售方式供入驻企业与镇内人口使用,同时提供物业服务。产业增值是在开展运营服务和享受关联政策基础上实现的产业运营服务收益、配套经营收益、政府补贴、税收奖励和产业投资等五个方面。

1)产业运营服务收益

小镇整合产业资源,引进各类中介服务机构,向入驻企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务,或通过自主建立公共服务平台,为企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、理咨询服务等,并适度收取服务佣金,作为平台服务还可以通过BPO(商务流程外包)等形式获取长期、稳定的收益。详见下表。

图表2:产业运营服务体系

2)配套经营收益

围绕产业,配套餐饮娱乐、酒店住宿、教育医疗、咖啡书吧、会议商务、会展博览、互动体验等生产、生活服务项目,以招商或自持等方式,形成稳定的运营收益。

3)政府补贴

特色小镇通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施,以营造良好的园区环境和产业氛围。为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力,所在区域政府应适当拿出财政资金,按照“专项资金、专款专用”的原则,以项目补贴、贷款贴息等形式给予资金扶持。

4)奖补及补差

企业通过与政府“一事一议”的谈判,确定各项优惠条件。这在发达地区都有很多创新探索,如企业享受税收增值部分的让度,政府分阶段分比例按照最终实施效果进行返还;或企业享受周边地价增值的分成。

5)产业投资

如果小镇的产业基础非常突出,作为企业可以围绕其做股权投资。在小镇建立或控股专业性的产业投资机构,如天使、VC或PE等,以此开展项目投资,或者利用小镇内部孵化器对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资,实现企业成长并获取长期收益。

各地特色小镇的开发运营各有侧重,收入来源比重各有不同,总之特色小镇正在由地产收益向综合收益发生着改变。在新形势下,多条运营线的展开,已经使特色小镇的收益除来自土地一级、二级开发外,还包括产业项目运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。特色小镇的运营机构要不断寻找新的盈利方式,探索出更多新的路径。

文旅小镇运营的3个关键点

对于文旅小镇,运营重要但不是最重要的,最重要、最根本、最核心的是小镇所处的市场区位和交通区位、适于市场人群的内容和产品,以及基于产品内容之上的文化主题、品牌和形象。抛开这些,单说运营是舍本逐末。

本文说:文旅特色小镇是以文化旅游融合为依托,以文化基因和文化元素提炼为核心,以创意和再生设计为手段,对属地特色自然、人文、产业等关联性资源进行一体化深度整合后,以系统化的特色文化标识为指向而构建的文化、生态、生活、产业有机融合的生态型空间体系。

这个概括较为全面。毋庸讳言,作为文旅小镇,一定是携着文化奔着旅游去的,旅游是带入人流的手段,也是目的;文化是旅游的灵魂,那么,文旅小镇的文化灵魂是什么?也就是说,本文提出的文化基因在哪儿?

所谓名人与名人故居、庙堂馆舍、宗祠书院、博物馆之类的建筑,只是文旅小镇的重要文化凝聚点,可为文旅小镇锦上添花,强化印记与品牌,增加文化底蕴和厚度,不可或缺,不得不要,但要多了也没用。

归根结底,文旅小镇的文化基因或者说是文化灵魂是市井文化,由此,作为小镇,自带市井文化的原住居民是文旅小镇鲜活的文化载体。旅游者是去体验他们的生活和生产方式,由此才足以长久地支撑一个文旅小镇的存在与发展。

【正文】

从近十年的旅游产业数据来看,旅游度假已经成为居民的假日生活方式,旅游产业已经上升为国家的支柱产业。据国家旅游局预计,未来我国的旅游度假行业将形成10万亿级市场规模。毋容置疑,文旅产业已经迎来了“黄金时代”!随着国内旅游消费开始呈现爆发式增长,文旅小镇成为最成熟也最热点的特色小镇模式之一,未来30年,文旅小镇将是中国最好的投资领域,成为投资集团、上市公司们关注的热点投资项目。

文旅特色小镇是以文化旅游融合为依托,以文化基因和文化元素提炼为核心,以创意和再生设计为手段,对属地特色自然资源、人文资源、产业资源等关联性资源进行一体化深度整合后,以系统化的特色文化标识为指向而构建的文化、生态、生活、产业有机融合的生态型空间体系。

目前,国内文旅小镇大多呈现三种不同的发展模式。一是在原有古村镇的基础上进行旅游开发;二是以当地的核心景区为基础,带动周边村镇的旅游开发;三是以文旅地产为主要形式,人为“造镇”。

文旅小镇的标签应该是一个宜业、宜居、宜游的社会空间,才能吸引高端产业、优秀人才在小镇落户,才能吸引大量的观光客前来消费。因此,建设文旅小镇要保护当地优美的自然环境,恢复原本的文化风貌,做到保护性开发,还要合理引入完备的现代化服务设施,提高旅游及居住的舒适度。如果没有自然环境、居住环境、休闲设施等基础设施支撑,文旅小镇的后续经营便难以引入产业资源。

文旅小镇运营管理离不开三个关键点:

一、多样化的业态

1、餐饮和住宿。商业业态配置的关键是建立商业消费生态链条。一般情况下,要把文旅小镇项目运营好,首先应配套丰富的特色餐饮产品,包括特色小吃、地方美食、主题套餐、田园野蔬等。同时,要有多样化的住宿产品,包括精品民宿、特色酒店、文化客栈等不同的住宿业态,为游客提供高品质的住宿服务。

2、精心布局特色小商品。特色小商品打造是文旅小镇建设中非常重要的一环。对于文旅小镇来说,特色商品一般包括两方面:一方面是旅游纪念品,如当地特产等;另一方面是特色文创商品,如地标性特色产品等。因此,要深入挖掘小镇自身的历史文化、民俗风情、自然资源等,对旅游商品进行品牌化的包装与设计。

3、休闲娱乐。要积极探索多样化的娱乐方式,把游客留下来。这涉及到两方面的内容:一方面是夜晚消费;另一方面是淡旺季的业态分布。因此,可在分析文旅小镇区位、资源、布局的情况下,引入夜间消费项目,如演艺、游船、走秀、灯光秀等内容,或是特色民俗内容,增加景区吸引力。此外,文化馆、艺术馆、养生馆、电影院、音乐剧院、酒吧等娱乐项目,以及小镇音乐节、国际魔术节、书画艺术节、饕餮美食节等活动项目也能为文旅小镇建设导流,提高小镇业态经营收入。

二、设置合理的动线组织

动线组织是文旅小镇前期运营阶段的关键问题。动线组织主要包括人流动线和车流动线两方面的内容。

1、人流动线。人流动线就是游览动线,组织中应注意人流的单向,组织游客一条街走过去,尽量不要有选择,那么这条街上生意就会很好,没有死角。除了主街之外,小镇还应设计一些美食街、古玩街、文创街等,形成丰富的人流动线。另外,在人流组织中应该设计一些节点性景观广场,把人流聚集起来。广场在后期运营中也会起到至关重要的作用,既可以做活动,也可以做临时商业,具有非常丰富的使用功能。

2、车流动线。车流动线就是物流动线,首先,车流动线要解决商家备货问题、生活物资的出入问题和人群平时进出问题;其次,把停车场、停车位和车流动线结合起来;最后,车流动线不与人流动线交叉,如果说有交叉,比较容易出事故,有安全隐患。

三、合理招商运营 设置四季全时模式

在招商运营中,小镇运营管理团队可以通过制定免租期的招商策略来吸引商户入驻;此外,招商过程中要有选择性的招入商户,将经验丰富的商户与新商业合理布局;最后是要处理好与属地百姓的关系。

旅游商业的一大特点是经营的季节性,即有明显的淡旺季之分。季节性是大多数旅游地的典型特征,旺季欣欣向荣,淡季门可罗雀。这就要求旅游产品的设置和后期运营尽量延长旅游旺季,并设置可行的四季旅游产品和旅游服务。

毋容置疑,未来30年,文旅小镇将是中国最好的投资领域,是投资集团、上市公司、小镇产业基金关注的热点项目,将占据巨大的市场份额。而做好文旅小镇运营管理与开发建设,是小镇成功与否的关键因素。

产业培育是特色小镇建设的关键!

近年来,特色小镇快速发展,成为一些地方新的经济增长点,但在小镇建设中,定位不准、盲目发展、房地产化等苗头时有冒出,特色小镇如何才能高质量发展?

住建部发布的数据显示,截至2018年,全国特色小镇试点共有403个,加上地方创建的省级特色小镇,数量已经超过2000个。在这几年的实际操作过程中,特色小镇发展出现了一些亟待解决的问题,同时需要进一步规范并统一认识。从一些比较成功的特色小镇看来,在培育发展过程中,政府扮演着至关重要的“角色”,而企业的参与不可或缺,关键是培育“特而强”的产业,也就是产业不仅有特色还有水平。

培育特色产业是关键

发展特色小镇,产业是根基。国家发展改革委办公厅此前发布《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》,《通知》指出,将逐年淘汰产业特色不鲜明、产镇不融合的问题小镇。

“现在很多小镇都以旅游、养老为主题,缺乏创意,未能形成独特的产业优势,也没有高端要素的集聚和产业链的延伸。”全国政协副主席邵鸿在实地调研中发现,特色小镇是推进经济转型升级和新型城镇化的新抓手,具有较高的发展门槛,而简单效仿成功经验会导致特色小镇低端化、同质化。

专家们一致认为,只有打造具有核心竞争力和可持续发展的独特产业生态,才能防止特色小镇“千镇一面”。

作为先行者,浙江省的特色小镇是各地学习借鉴的范本。浙江省特色小镇把“产业特而强”放在了第一位。“‘特’是指浙江的每个小镇既聚焦数字经济、环保、健康等万亿产业,也涵盖茶叶、丝绸、黄酒等历史经典产业中的一个产业。‘强’是指小镇全力瞄准产业高端,集聚高端要素,打造创新生态系统。

为了防止特色小镇低端化、同质化等问题,国家发展改革委《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》明确,建设特色小镇要以特色产业发展为核心,严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线。特别是将各地创建名单中不符合要求的三类“特色小镇”,列入了逐年淘汰的目标。这三类“特色小镇”是:

1、住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇。对这些不实小镇进行淘汰,主要是防止“只见新镇不见人”,打着特色小镇名义,违法违规搞圈地开发。

2、政府综合债务率超过100%市县,通过地方政府融资平台变相举债建设的风险小镇。主要是防止政府大包大揽、盲目上马,为了政绩工程和形象工程而加剧债务风险。

3、特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇。主要是防止千镇一面,没有产业和特色作为支撑,就不具备可持续发展的条件。

此外,通知还明确,特色小镇建设要严格节约集约用地,避免另起炉灶、大拆大建。规划用地面积控制在3平方公里左右,其中建设用地面积控制在1平方公里左右,旅游、体育和农业类特色小镇可适当放宽。同时,要严守生态保护红线,严禁挖山填湖、破坏山水田园。严把特色小镇和小城镇产业准入关,防止引入高污染高耗能产业,加强环境治理设施建设。

特色产业如何培育

“集中突破”是关键。小镇特色产业选定之后,就要遵循培育要求,将主导产业做精做强。将战略的注意力集中于产业链思维上,挖掘深加工潜力,延伸产业链条,把特色产业逐步做精做强,发展产业的核心优势。

“规模优势”是保障。发挥规模效益,提高“低成本生产优势”和“低成本运作优势”,在产业研究、产业应用、产业服务、产业营销方面形成集群发展,在竞争中保持竞争优势,获得持续稳定的发展。

(一)“集中突破”

特色产业的产业链核心在于产业主体项目的培育,要做到“选得准”,重点突击,保障“立得住”、“长得大”。

产业核心产业链的完善发展,就要梳理产业链思维,强化产业链配套,营造良好的产业生态。

(二)“规模优势”

特色小镇是要形成一个在核心产业支撑下的融研发创新、文化创意、成果转换、体验应用于一体的特色产业生态系统。

1、横纵联合

特色产业除自身“纵向”的壮大完善外,还要在“横向”完成资金、人才、科技、信息等要素集聚,挖掘人文历史要素,体现特色小镇的创新导向,推动经济要素与人文历史的契合,构建良好的产业生态圈,保证特色小镇的特色化、创新化和可持续性发展。

2、内外合力

特色小镇的产业发展具有开放性和系统性。一方面通过对外的连接,将最新的产业创新信息、新业态、新商业模式甚至创新人才引进到特色小镇;另一方面,通过对内协同机制推进特色产业创新战略平台的建设,不断完善特色小镇企业主体的创新合作交流机制,促进信息和成果的互通共享。

通过“横纵联合”、“内外合力”推动特色产业集聚生态圈的形成,进而将实现特色小镇产业功能、创新功能、生态功能、文化功能、旅游功能和现代社区功能的有机融合。

特色小镇发展的两大主要模式:特色资源和特色产业

建设特色城镇是中国特色城市化的战略性选择,可以帮助发展时受到资源制约的大城市实现功能转移,并在推动城乡共同发展,促进基本公共服务均等化,解决三农问题,推进经济改革,增加农民收入及打造区域经济发展增长极等方面,起到重要的作用。

如何建设特色小镇,政产学研各界正处于积极的探索中。在此背景下,吸收借鉴国外小镇建设和国内特色小镇先进经验具有重要意义。经过对众多国内外案例的分析,笔者认为,特色小镇的发展模式和路径选择,主要分为基于特色资源或特色产业两大类型的小镇建设模式。

基于特色资源的小镇模式

此种发展模式下的特色小镇,围绕其特有的生态资源或历史文化资源做文章,通过发展生态休闲、旅游、文化创意等领域,满足日益增长的生态和文化需求,将资源优势转变为发展优势。例如,以自然资源为主要发展优势的特色小镇建设,并不将自身发展局限于对自然资源的依赖,而是向产业链上下游延伸,并向高端领域衍生发展。

法国依云是个只有约7500名居民的小镇,它背靠阿尔湖,对面是瑞士洛桑,法国人休闲度假的好去处。依云镇独特的地理构造成就了依云水,来自高山融雪和山地的雨水在阿尔卑斯山脉腹地经过长达15年的天然过滤和冰川沙层的矿化形成了依云水。根据依云水对一些疾病的显著疗效,1902年,一个专门的依云水治疗中心成立,1984年,这个中心被改建为设施一流的依云水平衡中心,按摩浴缸里游客可以尽情放松,并有专业的按摩师根据病痛部位为游客进行全方位的按摩,装满依云天然矿泉水的游泳池更是前来SPA中心的人们喜欢去的地方。据此,依云小镇逐渐形成了依云水、旅游、疗养等主导的文化旅游目的地,目前小镇70%的财政收入来自于依云水文化相关的领域。

而以历史文化资源为主要特色的特色小镇建设,则依托民俗文化、民族文化、历史遗产等类型资源,深入挖掘文化内涵,融入新型文化旅游业态,打造旅游目的地。

例如,浙江绍兴的黄酒小镇,按照绍兴市政府确定的“一镇两区”创建模式,东浦片区以“创新黄酒产业、发展黄酒文化旅游、打造黄酒养生社区”为定位,打造融生产观光、展示体验、文化创意、休闲旅游为一体的特色小镇。

作为世界三大最古老的酿造酒之一,至今,东浦黄酒依然延续着千百年来的传统工艺,街头巷尾、民家院落随处可见酒缸、酒坛、榨酒石等酿酒器具,古镇内依然保留了孝贞酒坊、云集酒坊、谦豫萃酒厂旧址等一大批黄酒历史遗迹,积淀了深厚的酒文化。

黄酒小镇建设共分为四大片区12个功能区块,即黄酒产业创意商贸区(黄酒产业创意中心、商业休闲中心、国际酒俗展示中心)、酒乡文化风情体验区(民俗文化街区、民宿酒坊街区、名人文化艺术中心、越秀演艺中心、黄酒历史文化中心)、黄酒国际养生休闲区(黄酒文化国际交流中心、健康养生产业中心、特色医疗中心),以及黄酒小镇游客集散中心,每个区块都围绕黄酒延伸出产业、文化、旅游和社区等不同的功能,打造一个充满产业动力和生活气息的特色小镇。

基于特色产业的建设模式

产业是经济发展的根基,基于特色产业而繁荣的小镇通常以发达的产业为基础,并不断强化其产业优势,通过提升服务功能,优化发展环境,深化改革等手段集聚发展要素,优化资源配置,打造特色小镇发展的核心竞争力。

依托交通区位优势发展特色产业方面,美国康涅狄格州的格林威治小镇是其中最为成功的案例之一。这个小镇虽然面积很小,只有174平方公里,但集中了500多家对冲基金,被誉为全球对冲基金的“大本营”,是世界级基金小镇标杆。格林威治小镇除了针对基金的税收及配套优惠政策外,吸引众多基金及金融服务人才集聚的原因还在于独特的区位因素。

对冲基金的聚集有几个必要条件:首先要有极高的网速,在对冲基金行业,毫秒乃至微妙计的速度之差就可以决定胜负,沿海地区距离海底光缆比较近,具有突出的优势;其次,对冲基金中心还要距离金融中心较近,以便于进行各种金融业务;再次,就是周边的经济一定要发达。从空间上看,格林威治小镇具有毗邻纽约的优势,坐火车仅需30多分钟,而且靠近海底光缆。除此区位优势外,格林威治小镇还营造了优美的生活配套环境,配置娱乐设施、健康健身设施、心理诊所等,充分满足高端金融人士的需求,形成针对对冲基金行业的强大优势。

在我国,浙江杭州的玉皇山南基金小镇正着力打造中国版“格林威治小镇”。玉皇山南与上海的金融区位关系,类似于格林威治与纽约的关系,与上海具有同城效应。借力和对接上海国际金融中心,按照“纽约-格林威治”模式进行金融产业分工和协同,与上海重点发展的公募基金错位发展,以私募证券基金、私募商品(期货)基金、对冲基金、量化投资基金、私募股权基金五大类私募基金为核心业态,相继吸引了一批处于业界领先地位的好项目、好团队进驻。

玉皇山南基金小镇目前已累计入驻金融机构1000多家,资管规模达约6000亿元,成为杭州国际化的重要平台,并计划在未来加强和格林威治基金小镇的合作,互相借鉴、共享,力争成为中国一流、世界领先的基金小镇。

特色小镇规划设计,一定要掌握这几点!


导言

特色小镇建设目前持续受到各界关注,掀起了建设热潮,如何建设好特色小镇?规划设计成为了其中的重点。特色小镇的规划到底是什么?本文将从定位、设施服务、空间优化落地等方面逐一介绍特色小镇该如何进行规划。

特色小镇规划是什么

特色小镇规划是集小城镇适用的产业规划、小城镇的人居环境规划及风貌设计、基础设施规划、文化挖掘研究、旅游规划、新技术的应用、体制机制创新和规划建设管理的行动计划为一体的综合规划,并在空间落地;是策划、产业、文化,在空间关系上的反映;是和传统的城市规划和小城镇规划注重空间或产业等几个方面不同的;是全新的、不一样的规划,不是传统意义上的空间规划;是一个麻雀虽小、五脏俱全的综合规划,是在城市规划中所不能也不宜叠加在一起的建设指引规划。

特色小镇规划主要包含以下内容:1个定位策划+5个专题研究+2个提升+1个空间优化落地。

1个定位策划:根据自身的基础和独特的潜力,抓准特色,明确特色小镇的精准定位,进行充分的策划来支撑特色小镇发展。

5个专题研究:产业、宜居、文化、设施服务、体制机制五个方面的专题研究和实施方案,保障特色发展;

2个提升:旅游和智慧体系两个提升规划;

1个空间优化落地:最终通过一个空间优化落地规划落实所有规划设想,并明确实施步骤。

以上主要内容形成一个完整的特色小镇规划体系,系统解决特色小镇建设面临的问题,其中每部分的内容的关键又各有侧重。

根据资源禀赋做好精准策划


根据区位等资源要素进行综合分析,找出自身特色,组织好,精准定位。对小镇名称、组织规划、建设、运营、管理、融资模式、投资主体等内容进行明确定位和策划。

坚持精选产业、项目落地的理念

传统的城镇规划是留足城镇的发展空间,不以产业为重点;这次特色小镇规划要以产业为重点,特别要突出产业选择。产业选择主要是结合传统产业,发展适合小城镇的产业,小城镇适合的产业往往是传统加工业、高新研发产业、农产品加工业、旅游业等,不发展不适合落户小城镇的大规模制造业,在产业选择上还要考虑聚集人气的项目。

重项目落地。找到有基础的产业项目,做精做强,在空间上落地。用地性质、开发强度、建设时序都要落地,在图纸上都要标注,并且这是特色小镇规划的重点内容。

注重营造美丽而有特色的空间环境

特色小镇规划既要考虑美,重视风貌,还要考虑特色,既要考虑空间的精准,又要注重美的营造,要注重打造有特色的人居环境,不能千镇一面。通过特色风貌,体现更高层次的追求。

有条件的地方一定要编制特色小镇城市设计或风貌设计专篇,对老镇区的外部环境、整体格局、居住街坊、商业服务、街道空间、建筑风貌、绿地广场等风貌要素提出提升方案。注重对传统文化元素符号、材质的提炼和应用。

规划复合高质量的设施服务

传统规划注重量的发展,忽视质的提升;更注重基础设施的完善,解决有无问题,忽视服务水平的高低;特色小镇规划注重高质量的、复合的公共服务设施和基础设施的规划,要加强设施建设,提升服务水平。基础设施基于服务圈的理论配置,要小而综,适合小城镇特点,达到一定标准,并辐射周围乡村和地区。

注重传承和发展文化

特色小镇不仅要有特色还要有文化,文化是特色小镇的灵魂,要建设有品质,有内涵,有吸引力,要建设成让人流连忘返的地方,而不是一个空壳。挖掘、传承、发展文化变得尤为重要。文化要有历史、有人物、有故事,要鲜活。挖掘和整理后的传统小城镇文化要在空间上予以体现,要提供文化场所,要在建筑、雕塑、小品、题匾、园林上予以反映,形成新的城镇“八景”。还要不断结合当前的形势归纳和总结,传承并形成当前的文化。

 加强小镇的活力和人气


特色小镇规划需要集聚人气和创造活力。有条件的可通过旅游的方式提升吸引力,旅游设施、旅游线路都要有所规划;旅游项目要注重中低端消费,考虑聚集人气项目,比如夜宵一条街、跳蚤市场等;北方地区要有冬季的活动场所,南方地区要有雨季的活动场所;增强活力,积聚人气,防止鬼镇出现。

注重生态、智慧等时代理念的应用


特色小镇规划应具有超前意识,体现时代要求。应广泛应用互联网、智慧绿色发展理念。

互联网代表着最先进的技术,而传统小城镇在城镇形态中是相对落后的,本次特色小镇规划要用传统空间形态承载先进技术,用智慧手段解决小分布散,相互之间有一定距离的问题,通过信息流避免无效的行动;绿色化、信息化还可以解决生产、生活之间的联系问题;未来建设成比城市还让人向往的理想生活空间。特色小镇应该利用先进的理念和技术,提供优越的发展条件。针对绿色智慧发展需要专门做导则或专项规划,作为专篇来进行设计。

加强高效而创新的管理


特色小镇管理机构要小,管理上要精简,要用复合的管理机制,避免大布置。要加强城乡建设管理,加强去僵存新的机制设计。对于专门的人员、机构、管理方式、包括监管机制要有设计,突出高效和创新。特色小镇的体制机制要高效,要变革,要注重建设管理机构及管理方式的设计,这也是特色小镇规划的重要组成部分。

强调多维度的综合规划


传统规划类型很多、内容很多,而特色小镇规划是横向多规合一、纵向多个层面规划的结合,是多维度、高度融合的综合规划,本身是一个多规合一的规划。它不是传统意义上的空间规划,是综合社会和管理的规划。镇里本身也是各种规划的集合、整合。各部分综合规划内容需要在成果中明确表现出来。

注重以特色为导向的规划

传统规划注重空间结构、基础设施的建设规划,特色小镇规划是在传统规划的基础上突出特色——空间特色、产业特色等以特色为导向的规划。有无特色将作为评判特色小镇规划好坏的关键。

坚持精明收缩式发展


特色小镇建设应该走精明收缩(精明增长)的道路,避免建设规模过大,反对粗放式建设,反对快速式建设,反对一窝蜂式建设。应坚持紧凑布局和集约节约建设用地的原则,避免摊大饼式,根据自身资源和产业基础及其分布情况,尽可能完善现有建设区。

坚持建设标准适度超前


特色小镇建设要完善原有城镇功能,提升生活质量,高标准建设,成为小城镇建设的示范和城镇化的新样板。坚持高标准发展,不能再重复原来的低质量城镇化,不要成为未来一段时间又要拆迁和改造的对象,避免低质量的建设造成浪费。

特色小镇要以不低于城市的标准来建设。建一个成一个,建成经得起历史检验的百年老镇。

注重实效的建设规划

以往的小城镇规划重视规划期末终极蓝图的编制,而忽视近期建设规划的安排。特色小镇规划应注重近远结合,尤其要保持近期建设规划的相对完整,是注重实效的建设规划,合理定位布局,项目科学落地。

特色小镇规划不是墙上挂挂的规划,不是研究,而是实际可操作的规划,是规划、是设计、是施工图、是能指导建设的具体图纸和方案。

以核心街区为重点打造


特色小镇规划是从一些有区位优势、有活力、有产业前景的街区进入的一个激活式的规划,激活城镇活力,而不是一个以边界为目标的规划。以活力地区打造为引擎,有产业,有带动项目,以活力复兴为重点之一。

投入成本的经济测算


特色小镇规划要注重经济投入成本的测算,无论政府投入还是市场贷款,都要考虑本身资源条件对资本的承纳能力和偿还能力,要做经济方面的核算和预算,这部分内容也是特色小镇规划的重要组成部分。

总结

特色小镇规划不是法定规划,而是行动计划,也没有形成定式,要根据自身情况,探索出适合本地的特色小镇规划,因地制宜地解决本地特色小镇经济平衡、项目落地等问题。